Бесплатный фрагмент - Сделки с недвижимостью

Автор выражает благодарность

всем консультантам,

оказавшим неоценимую помощь в подготовке этого материала:

руководителю департамента недвижимости компании EKOCENTRS Фёдору Губину,

председателю правления Ассоциации оценщиков Латвии Вилису Журомскису,

юристу Гирту Зариньшу,

заведующей филиала Rīdzene SEB banka Инете Зирне,

руководителю отдела обслуживания частных лиц филиала Rīdzene SEB banka Маргарите Гулевич,

члену правления Pasta banka Борису Ульману,

руководителю отдела кредитования Pasta banka Виктору Дугушкину,

руководителю отдела продаж Grand kredit Мартину Бересеневу.

страховому брокеру, владельцу компании AGGA Айвару Фрейбергу,

бухгалтеру Марине Пальниченко,

группе технической поддержки:

Анатолию Кольцову,

Лиене Гудковой,

Инге Цироноке,

Татьяне Поповичевой,

а также

авторам фотографий

Анатолию Кольцову,

Виктору Гудзону,

Федору Губину,

Клавдии Бабченко,

Лиене Гудковой,

Диляре Лиедескрастине.

1. Введение

1.1. Ваш продукт

Начнем с описания профессии.

Откуда взялись маклеры, и кто это такие?

Слово «маклер» пришло в начале 18 в. из немецкого языка, где Makler — производное от makeln «посредничать», того же корня, что machen «работать».

Согласно словарю «Маклер — специалист, профессионально занимающийся посредничеством при страховании, покупке и продаже товаров, услуг, ценных бумаг, объектов недвижимости. Этот специалист способствует заключению таких сделок путем сведения партнеров.

Основные виды маклеров:

биржевой маклер;

финансовый маклер;

страховой маклер;

маклер по недвижимости».

В рамках этого курса мы изучим профессию маклер или специалист по сделкам с недвижимостью.

Какими качествами маклеры должны обладать, какие знания и навыки иметь?

Даже в те отдаленные времена маклерами были люди образованные, пользовавшиеся уважением и доверием своих клиентов.

А сейчас, в современных условиях, мы тем более обязаны быть достойными консультантами, знающими и юридические основы своего дела, и экономические факторы, и особенности человеческого поведения.

И главное, что вы должны уметь делать?

Ну, ответ прост, хотя порой не так очевиден.

За что вы, да, вот именно вы готовы были бы платить специалисту?

Например, за что вы готовы заплатить стоматологу? За время, которое он потратил на вас? За оборудование, которое он использовал? Или за то, чтобы зубы не болели? Если уж совсем по-честному, то вам все равно, быстро или медленно он будет вас лечить, но лучше бы — быстро, и не так важно, сколько стоит и какой фирмы оборудование. Важно только одно — чтобы зубы больше не болели!

И в автосервисе мы заплатим за то, чтобы машина ездила без проблем.

И от учителя мы ожидаем, что нас научат говорить на иностранном языке или решать задачи.

Мы готовы платить за то, чтобы у нас «голова не болела», чтобы нас избавили от проблем.

И маклеру клиент будет платить тоже только за это, за умение решать проблемы.

Какие же проблемы есть у клиента, которые должен уметь решить маклер?

Возьмем, например, продавца. Подробно проблемы продавца рассмотрены в «Полезных советах», поэтому здесь мы их просто перечислим:

как установить правильную цену на свою недвижимость;

как организовать процесс продажи;

как выбрать эффективную рекламную кампанию;

как вести переговоры с потенциальным контрагентом сделки;

как уберечь свою собственность от краж во время показов;

как убедиться в правильности всех документов, необходимых для сделки;

согласие каких родственников необходимо для совершения сделки;

как предусмотреть все нюансы сделки и обеспечить соблюдение своих интересов;

как получить за недвижимость все деньги и избежать мошенничества;

какова процедура передачи недвижимости;

каким образом расчитываются налоги, и в какие сроки их необходимо платить.

Перечислим проблемы покупателя:

1. Проблема выбора, когда клиент ориентируется лишь на внешние показатели и не знает, на что еще нужно обратить внимание;

2. Отсутствие знаний о документах на недвижимость: какие должны быть документы, и что в них должно быть написано;

3. Отсутствие знаний о кредитной политике банков. И не имеет значения, желает ли покупатель приобрести недвижимость, на которую наложена ипотека, или ему самому необходим кредит для покупки;

4. Неумение вести переговоры с продавцом, отсутствие технологии улаживания всяческих проблем на всех этапах сделки;

5. Незнание налогового законодательства;

6. Незнание того, как обезопасить себя от потерь до полного получения недвижимости во владение, как избежать неуплаты по счетам, несвоевременного освобождения недвижимости и даже банального вандализма.

Согласитесь, каждая из этих проблем может отравить жизнь и вызвать немалые расстройства и финансовые потери.

И это — только то, что лежит на поверхности.

Каков же общий знаменатель всего вышеперечисленного? Он очень прост — все это проблемы клиента. И единственное, за что будет вам платить ваш клиент, это за то, что вы решите его проблемы.

Решение проблем клиента — и есть продукт работы маклера.

Для сотрудников компании EKOCENTRS наш продукт сформулирован так:

Обратите внимание, что мы говорим не просто о сделке, а — о максимальных выгодах для клиента.

Этот фактор является единственным, который позволит вам оставаться на рынке долго и быть востребованным клиентами. Только в случае, если клиент знает, что получил больше, чем ожидал, он будет вас рекомендовать своему окружению. У наших ведущих специалистов есть свои собственные «листы ожидания», когда клиенты соглашаются ждать по нескольку месяцев, чтобы получить помощь именно того специалиста, которому доверяют.

Если же вы будете делать просто «сделку», то вам, конечно, заплатят. Но рекомендовать будут вряд ли. И вам придется тратить время на поиск все новых и новых клиентов.

Как показывают исследования и опросы, время, которое маклер затрачивает на поиск клиента, напрямую зависит от качества предоставляемой им услуги.

График №1 (черный) — трудозатраты среднестатистического маклера на одну сделку.

График №2 (белый) — трудозатраты маклера, предоставляющего услуги невысокого качества.

График №3 (серый) — трудозатраты высококлассного специалиста.

Можно видеть, что специалист высокого уровня вообще не тратит время на поиск клиентов, они сами приходят по рекомендации тех, кто ранее получил услугу и строятся в очередь.

Для удобства я разбила сделку на 4 условные составляющие:

Поиск клиента, готового заключить договор. Очевидно, для начала работы вам нужно иметь клиента, который поручит вам, допустим, продажу своей недвижимости. Конечно, поручение может быть и другим, например, клиент может желать приобрести или арендовать невижимость, но для простоты возьмем случай продажи. Итак, первый этап — это поиск первичного клиента — владельца недвижимости, желающего ее продать.

Поиск покупателя на продаваемую недвижимость. Маклер, действуя в интересах своего клиента (п.1), предлагает объект недвижимости к продаже. Этот этап включает в себя оценку недвижимости, разработку стратегии будущей сделки (например, продавец желает не просто продать свою недвижимость, но продав — купить другую), подготовку рекламы, показы объекта, переговоры с потенциальными покупателями, а также множество других действий, которые подробнее будут рассмотрены позже. Сейчас мы говорим только о времени экспозиции недвижимости для продажи.

Оформление сделки. Эта часть сделки включает в себя сбор необходимых справок, подготовку и согласование со сторонами сделки проекта договора, подписание договора и прошения в Земельную книгу, а также — регистрацию сделки в Земельной книге.

Передача собственности. Фактически это присутствие на объекте в момент передачи собственности от продавца к покупателю и контроль, чтобы недвижимость была передана в надлежащем порядке и в полной комплектации.

Приведем еще одну статистику, отражающую время, которое маклер затрачивает на одну сделку. Условные составляющие — те же, что и в первом графике.

Как показывают исследования, среднее время продолжительности одной сделки составляет 12 недель. Конечно, речь идет о типовых стандартных объектах. В случае эксклюзивного объекта время экспозиции может существенно меняться.

Не зависят от эксклюзивности две составляющих сделки — юридическое оформление документов и завершение сделки, включающее в себя передачу объекта от продавца покупателю. Обычно полный цикл прохождения всех документов, связанных с юридическим оформлением сделки может составлять 4 недели. Разумеется, если сделка предусматривает обращение в кредитные инстанции, то время может увеличиться. Иногда, при известной расторопности, сделку можно оформить значительно быстрее, мы сейчас говорим только о средних показателях.

Передача собственности — тоже довольно стандартная процедура, занимающая у маклера всего пару часов.

Таким образом, очевидно, что единственная возможность зарабатывать быстрее и без перерывов, это сделать так, чтобы не тратить время на поиск клиентов. График ниже, построенный на основании опросов маклеров, давно работающих на рынке недвижимости Латвии, показывает это наглядно.

Предоставляя клиенту качественную услугу, вы экономите время на других клиентах, никого из них не обделяя при этом.

Поэтому давайте договоримся с самого начала: обучайтесь так, чтобы стать настоящим специалистом, способным давать клиенту отличный продукт.

Только тогда работа будет доставлять вам и доход и удовольствие.

1.2. Профессионализм и кураторы

У меня для вас две новости.

Первая — не слишком веселая. Даже если вы отлично закончите этот курс, замечательно пройдете практику и сделаете первую свою сделку, вы еще не станете высококлассным специалистом.

Для этого необходимы годы практики. Да, именно годы. И лучше всего, если свою практику вы будете нарабатывать не в одиночку, а — с куратором.

Для молодых сотрудников компании EKOCENTRS введено обязательное правило — минимум два года работы под началом куратора, а то и больше, по желанию самого специалиста.

Почему так? Да потому, что каждая сделка очень индивидуальна, и для того, чтобы наработать свои собственные успешные действия для решения самых разных вопросов, нужно либо самому искать ответы, либо — посоветоваться с тем, кто знает. Второе — намного быстрее и эффективнее. Поэтому внимательно отнеситесь к рекомендации работать с куратором.

Вторая новость, на мой взгляд, просто превосходная.

Дело в том, что если вы — студент центра профессионального обучения «Study For Life», а «Study For Life» — дочерняя компания агенства недвижимости EKOCENTRS, работающего на рынке Латвии с 1998 года, то практику вы будете проходить именно в EKOCENTRS. Так что у вас будут все возможности узнать, что такое работа с настоящим куратором.

А пока — несколько слов о нас.

Конечно, как у всех, у нас есть материальные потребности. Мы хотим и умеем зарабатывать деньги. И мы готовы вас научить это делать так, как делаем мы.

Но! Кроме денег, есть еще некоторые ценности, которые являются для нас не просто важными, а, пожалуй, главными, приоритетными. Эти ценности являются обязательными для каждого члена команды. И это — тот вклад, который мы делаем в общество. Это — не громкие слова.

Наша компания работает с 1998 года. И только в период с 1998 по 2002 год, когда наконец-то был принят закон, запрещающий выселять из квартир семьи с детьми за неуплату коммунальных платежей, мы спасли, действительно спасли от выселения «под елку» более 100 семей. Все эти семьи только благодаря нашей работе получили крышу над головой. Мы отстаивали их интересы в судах, в самоуправлениях, в любых инстанциях, где требовалось.

Мы «отбивали» наших клиентов от домовладельцев, получивших здания, но не культуру управления ими. Когда ночью домохозяин вызывал полицию, и та врывалась в квартиру, чтобы выселить спящую семью только потому, что вчера он получил этот дом в собственность, люди звонили нам. И — получали помощь.

Мы вступались, когда, не имея ни опыта, ни банальной юридической грамотности, люди подписывали «драконовские» кредитные договоры и находились в шаге от потери квартиры. И мы побеждали.

Да, мы — коммерческая организация и мы зарабатываем деньги. Но мы еще и «последняя скорая помощь», когда человек — наш клиент — сгибается под тяжестью своих проблем. Мы это умеем. И «мы» — это ваши кураторы!

Да, мы будем учить вас ремеслу, всем его деталям и тонкостям. Но мы ожидаем от вас, что вместе с ремеслом вы примете и ту ответственность, которую дает эта профессия — ответственность за человека.

И мы намереваемся учить вас именно этому. Потому что ваши кураторы — истинные Профессионалы!

Вы готовы разделять наши цели?

Если да, то помните: ваш Куратор — это человек, неоднократно прошедший огонь, воду и медные трубы. И он точно знает дорогу. Учитесь у него, делайте, как он. Даже если вы не понимаете, почему надо так, значит, вы поймете позже. А пока идите след в след и будьте уверены — вы идете правильно.

2. Виды недвижимости. Анализ и оценка рынка недвижимости

2.1. Изучение жилого фонда

Итак, существует масса самых разнообразных видов недвижимости. Это и квартиры, и дома, и дачи. Это может быть земля, как сельскохозяйственная, так и предназначенная для застройки. Коммерческие объекты, от магазинов, до заводов, складов и причалов — тоже большая и весьма специфическая категория недвижимости.

Давайте начнем с того, что лучше всего нам знакомо, а следовательно — наиболее близко и понятно — с квартир.

И для начала приступим к «географии». Начнем с Риги. Во-первых, потому что мы здесь живем и работаем. А во-вторых, потому что здесь сосредоточен самый большой рынок недвижимости в Латвии.

ВАЖНО!!! Если вы планируете работать не в Риге, а в другом населенном пункте, то вам придется самому сделать для себя описание, аналогичное тому, что приведено ниже. Это, возможно, покажется вам хлопотным, но даст очень большую пользу — разговаривая с любым клиентом, вы будете знать основные характеристики его недвижимости, а значит, сможете лучше оценивать ситуацию. В конце концов, недвижимость — ваш товар. Так что уделите внимание его изучению.

А пока — вернемся к Риге. Возьмите карту города, посмотрите внимательно, на какие районы делится Рига. Каждый район имеет свое название, и вы должны хорошо ориентироваться в них.

Официально Рига делится на три предместья и три района.

Но в быту мы используем названия микрорайонов, которые, может быть, не имеют четких географических границ на карте, но отлично известны горожанам.

В тексте учебника вы встретите упоминания о типовых, серийных проектах. Подробное описание каждого серийного проекта находится в Приложении 1 — «Планы типовых квартир». Кроме описания и планов там есть также фотографии фасадов, дающие представление о том, как выглядят типовые проекты.

Центр Риги — это, конечно же, Центральный район. Для удобства работы профессиональные специалисты на рынке недвижимости подразделяют его на следующие категории:

Старая Рига. Это исторический центр Риги, заключенный между Даугавой и Рижским каналом. Здесь располагаются здания, возраст которых значительно превышает 100 лет, самое старое, не считая соборов и замков, частное здание в Старой Риге сохранилось с конца 15.в. Здесь вплотную располагаются бывшие торговые амбары, коммерческие строения и жилые дома. В настоящее время практически все эти здания реновированы (реновация — капитальное восстановление здания, включая смену перекрытий, возможно — укрепление фундамента и ряд других капитальных работ по восстановлению здания без изменения его фасада). В бывших амбарах оборудованы прекрасные апартаменты по большей части в стиле «лофт», а также всевозможные кафе, рестораны, клубы и другие развлекательно-увеселительные заведения.

Господский или Дворянский район (Kungu rajons). Это часть города между Старой Ригой до ул. Дзирнаву. По большей части это каменные здания постройки конца 19 — начала 20 вв, когда в моду вошел югендстиль. Например, район ул. Альберта и прилегающих к ней Элизабетес и Дзирнаву практически на 80% состоит из зданий югендстиля. Это прекрасные апартаменты, дорогие, но пользующиеся большим спросом у иностранцев.

Господский район простирается от ул. Экспорта до ул. Кр. Барона, хотя границы эти очень условны.

Центр. Это часть города от Центрального вокзала вдоль ул. Чака, ул. Бривибас и ул. Валдемара до ул. Гертрудес. Здесь присутствует смешанная застройка, преимущественно довоенные каменные здания в классическом стиле или в стиле югенд, но есть и деревянные исторические здания, а также сталинки (Приложение 1).

Так называемый «тихий центр». Это район вдоль тех же ул. Чака. Бривибас и Валдемара до ул. Таллинас. Здесь также присутствуют довоеные дома классического стиля, югендстиль, деревянные здания и советского времени сталинки. Район располагается между ул. Экспорта, Элизабетес, Кр. Валдемара, Ханзас, Весетас, Зирню.

Все эти районы делятся между собой достаточно условно. Но недвижимость в них весьма существенно отличается и по ценам, и по качеству, и — по спросу.

Видземское предместье (Vidzemes priekspilseta) тянется вдоль улицы Бривибас до границы Риги. Это часть Риги площадью 57 кв. км., занимающая север центральной части и всю северо-восточную часть города. В центре граница предместья проходит по ул. Ганибу Дамбис, Пулквежа Бриежа, Ханзас, Весетас, Эвелес, Кр. Валдемара, Алояс, Таллинас и Бривибас. Далее по улицам Гауяс и Кишезера, включая часть Кишезера по границе города в районе улицы Яунциема гатве, озеро Юглас с Этнографическим музеем, по улицам Бикерниеку, Юглас и назад к центру по Августа Деглава.

Здесь расположены микрорайоны Сканстес, Тейка, Чиекуркалнс, Пурвциемс, Межциемс, Югла и Берги.

Застройка здесь существенно отличается от центра.

Чиекуркалнс — бывший промышленный район, где в большом объеме сохранились частные дома с собственными земельными участками, как довоенные, так и построенные в 60-х годах прошлого века. Присутствуют здесь также и дома 103 серии (Приложение 1), построенные в 70-х годах.

В Чиекуркалнсе расположена Рижская ТЭЦ, откуда в столицу поступает тепло.

Тейка — также бывший промышленный район Риги. Сейчас можно видеть бывшие цеха, а ныне — арендные площади завода ВЭФ, на месте вагоностроительного завода расположен торговый центр Elkor Plaza, на задворках которого все же работают сохранившиеся цеха РВЗ. На месте завода Альфа теперь также расположен торговый центр. На Тейке в большом объеме сохранились частные дома с собственными земельными участками, как довоеные, так и построенные в 60-х годах прошлого века. Ближе к центру особенно много сталинок, а также спецпроектов более поздней застройки.

В этом районе расположена также больница Линэзерс, инфекционная больница, а также — в пешей доступности — Бикирниекский лес.

Югла — один из первых спальных районов Риги, построенный практически с нуля. Здесь очень небольшой процент частных домов, соседствующих с множеством хрущевок (Приложение 1), построенных в конце 60-х годов. Присутствуют и высотки 104 серии, а также некоторое количество спецпроектов, созданных уже в 2000-х годах.

Из достопримечательностей можно отметить ландшафт — в районе множество озер, обустроенных дорожками для прогулок, а также в пешеходной близости Бикирниекский лес. Нельзя обойти вниманием и озеро Бабелитес — излюбленное место отдыха рижан, где обустроены городские пляжи и спасательная станция.

Пурвциемс — тоже относительно новый район, созданный на месте исторических огородов предместья Риги. В 70-х годах здесь в большом объеме возводились дома литовского проекта, т.н. «литовки» старого образца. Позже район разросся за счет девятиэтажек 602 и 467 серий (Приложение 1), а также домов литовского проекта нового образца — «новых литовок». В небольшом количестве здесь присутствуют также дома 103 и 104 серий и различные спецпроекты, как 70—80-х годов, так и современных. Есть и частная застройка, но в относительно небольшом количестве.

Межциемс — более новый район, созданный уже в конце 70-х годов из зданий преимущественно 602 серии, а также литовок. Есть небольшой процент частной застройки и несколько высоток 104 серии, а также несколько современных новостроек.

Здесь также расположена Рижская восточная больница (Гайльэзерс) и Мотор-музей. Район окружен Бикерниекским лесом. Кроме того, здесь есть озера.

Главной достопримечательностью района является Бикерниекская трасса. Это Большая и Малая автотрассы, мототрасса, трасса для картингов, большой и лесной круги, где проводятся всевозможные гонки и соревнования. А в свободное от соревнований время трасса — излюбленное место отдыха местных жителей для катания на велосипедах, роликах, ходьбы с палками и т. п. Озеро на трассе — еще одно место для летнего отдыха жителей Межциемса.

Берги — историческое предместье Риги, практичестки сплошь состоящее из частной застройки разного времени. Здесь есть и старые едва не столетней давности одноэтажные домики, советских времен пчтиэтажные дома 103 серии, а также роскошные особняки, образующие целые улицы.

Здесь расположена одна из интереснейших достопримечательностей Риги — Этнографический музей под открытым небом. Это отличное место для прогулок и отдыха. Есть также озеро и небольшой пляж.

Сканстес — самый новый район из всех перечисленных. К довоенным зданиям и «брежневкам» (Приложение 1), построенным в 70-х годах вдоль ул. Кр. Валдемара, добавился большой район, созданный за счет бывших промышленных территорий, старого ипподрома и огородов. На этих площадях теперь стоят офисные здания крупных компаний и современные высотные спецпроекты.

Из достопримечательностей необходимо отметить Арену Рига и Олимпийский центр.

Латгальское предместье (Latgales priekspilseta). Название произошло от названия восточно-балтского племени ла́тгалы, ле́тгалы (латыш. latgaļi, letgaļi, в русских источниках лѣтьгола и лотыгола), населявшего восток современной Латвии. Это вся юго-восточная часть Риги площадью 50 кв. км. Предместье начинается там, где заканчивается Старая Рига, у железнодорожного и автобусного вокзалов. Граница его проходит по ул. А. Чака, которая отделяет предместье от Центра. Тянется предместье до самой юго-восточной границы Риги вдоль ул. Маскавас к Рижскому водохранилищу и ГЭС.

В Латгальское предместье входят квартал Спикери, Московский форштадт, микрорайоны Гризинькалнс, Краста, Плявниеки и Кенгарагс.

Спикери — это квартал старых амбаров, расположенный сразу же за Центральным рынком. 13 складов красного кирпича построенные в конце 19 в. в популярном тогда стиле эклектики, недавно были полностью отреставрированы, а весь квартал полностью ухожен и обустроен. Есть основания предполагать, что со временем квартал станет популярным местом отдыха туристов.

Московский форштадт или в просторечии Маскачка — традиционное место поселения русских купцов и ремеслеников еще с 16 в. Пожалуй, это старейший из районов Риги. Здесь исторически доминировала деревянная одно-двухэтажная завтройка. Множество деревянных зданий сохранилось до сих пор. Постепенно они реставрируются и реновируются. Также на Маскачке много довоенных каменных зданий.

На Московском форштадте расположено несколько кладбищ и храмов различных конфессий, в том числе Храм Рижской Гребенщиковской старообрядческой общины. У самого Центрального рынка — Академия наук, где есть смотровая площадка.

Гризинькалнс — район Риги, граничащий с «тихим центром». Название произошло от немецкого Griesenberg (нем. — песчаная дюна), трансформировавшегося в латышский Grīziņkalns (kalns, lat, — гора) Окрестности дюны Гризинькалнс были включены в черту города в 1786 году. Фактически район начинается от ул. Матиса и тянется до железнодорожного переезда, включая в себя ул. Таллинас, стадион «Даугава», парк «Гризинькалнс», парк «Зиедоньдарзс» и все прилегающие к нему территории, включая водонапорные башни и газохранилища.

С конца 19 — начала 20 вв. на ул. Лиенес, Мурниеку, Лауку, Спаргелю, Артилерияс, Алаукста, Лабораторияс, Звайгжню, Яня Асара, Пернавас сохранилось множество двухэтажных деревянных домов с частичными удобствами и печным отоплением. На центральной же улице района — ул. Таллинас, а также на улицах А. Чака, Пернавас, Артилерияс, Авоту, Красотаю, и Матиса доминируют пятиэтажные «доходные дома».

Нужно отсметить, что эта деревянная архитектура считается исторической ценностью и находится под охраной ЮНЕСКО. ЮНЕСКО также охраняются и здания Югендстиля.

В 1970-е и в начале 1980-х годов на ул. Варну, Звайгжню, Алаукста, Пернавас, и Лабораторияс было отстроено некоторое количество пятиэтажных зданий 103 серии и спецпроектов для советской элиты.

Краста (Krasta, lat. — Набережная) — район, а также улица, вытянувшаяся вдоль Даугавы от квартала Спикери до Островного моста. Раньше здесь находилась только промышленная зона, но уже в конце 70-х район начал застраиваться как жилой. В районе ул. Славу расположены 9-этажные дома 467 и 602 серий.

Из достопримечательностей невозможно не отметить знаменитый центр отдыха Лидо — излюбленное место отдыха не только местных жителей, но и всех рижан. В районе расположены такие торговые центры как Mols, МС2 и т. д.

Плявниеки (Pļavnieki, lat. — Лужники). Район создавался на месте сельскохозяйственных земель в конце 80-х годов. Советская застройка представлена преимущественно девятиэтажками 602 и 467 серий, небольшим количеством высоток 104 серии, а также спецпроектами, получившими в народе имя «кукуруза». Позже здесь было отстроено большое количество современных зданий, которые сильно отличаются по своим жилищно-архитектурным характеристикам.

Кенгарагс был включен в состав Риги в 1924 году. Тогда здесь располагались дачи. С тех пор частная застройка в этом спальном районе частично сохранилась.

Существуют две версии происхождения названия. Одна из них гласит, что район назван в честь Кангара — духа предательства в латышской мифологии, перессорившего древние племена. Название Kangara Rags (Мыс Кангара) возникло после того, как епископ Альберт разрушил стоящий на этом месте Храм Вершителя Судеб (Перуна).

Вторая версия куда более прозаична и возводит название к прозвищу проживавшего здесь рыбака — Kenga, что в переводе с ливского языка означает «туфля, ботинок».

Район застроен преимущественно 5-этажными кирпичными и панельными хрущевками, старыми и новыми «литовками», но есть и 12-этажные малосемейки, а также некоторое количество спецпроектов.

Из достопримечательностей — Променад вдоль Даугавы, бистро Lido «Русский двор».

Зиемельский район (Ziemelu rajons — северный район) занимает всю северную часть Риги на правом берегу Даугавы площадью 77 кв. км. Начинаясь рядом со Старым городом у Рижского пассажирского порта, район тянется на север, включая большую часть Кишозера, и выходит к Рижскому заливу. Граница района проходит по Даугаве, в центре города по улицам Экспорта, Ханзас, Пулквежа Бриежа, Ганибу Дамбис, далее по Букулту, Гауяс, Кишезера, через Кишозеро к границе города на Яунциема гатве и по побережью к устью Даугавы.

К Зиемельскому району относятся микрорайоны Петерсала-Андрейсала, Саркандаугава, Милгравис или Мангали, Межапарк, Кундзиньсала, Вецмилгравис, Яунциемс, Сужи, Трисциемс, Букулты, Мангальсала и Вецаки.

Петерсала-Андрейсала (Petersala-Andrejsala) — портово-промышленный район рядом с центром Риги. Андрейсала — это полуостров на Даугаве, где расположен Рижский свободный порт. Кроме портовых объектов здесь есть пассажирский порт и гавань Андрейоста. Вдоль идущей параллельно Даугаве ул. Экспорта находится жилой район Петерсала, застроенный как сталинками, так и хрущевками.

Из достопримечательностей необходимо упомянуть парк Праздников Песни. У парка есть еще название Сад Виестура (Viesturdarzs) или Петровский парк — один из культурных очагов столицы, где регулярно проходят всевозможные культурные мероприятия — концерты, выставки, спектакли и т. д. Старейший парк города был заложен Петром I после победы над шведами в Северной войне. В 1873 году в парке впервые прошел Вселатвийский праздник песни, была сконструирована эстрада на 1000 певцов. Виестурдарзс также является местом хранения и экспозиции множества памятников и скульптур, таких как Александровские ворота.

В будущем здесь планируются работы по созданию променада между пассажирским портом и Андрейсалой, а также создание Музея современного искусства на базе бывшего здания старейшей в Риге Теплоцентрали.

Саркандаугава (Sarkandaugava) или Красная Двина — это портовый район, его территория тянется вдоль одноименной протоки Даугавы напротив острова Кудзиньсала до протоки Милгравис и главным образом включает в себя различную портовую инфраструктуру. Когда-то это был самый индустриальный район города, где производили сахар, пиво, занимались деревообработкой. Здесь большое количество частных домов, преимущественно старых деревянных, но есть и хрущевки, а также современные спецпроекты и развитая инфраструктура.

В порядке общего развития упомянем, что в средние века район пользовался дурной славой — протоку Саркандаугава называли «канавой наказаний», поскольку именно здесь топили тех, кого подозревали в колдовстве. Если ведьма не тонула, то ее затем здесь же и сжигали.

На месте бывшей сахарной фабрики расположен Институт травматологии и ортопедии, а недалеко от него магазин SKY & MORE и другие торговые и офисные центры. Рядом с пивоварней Aldaris находится музей культуры и парк «Dauderi». Кстати, когда-то на пивоварне работал белый конь-дегустатор, который без ведерка пива не трогался с места.

Милгравис или Мангали, как еще этот район называют из-за названия станции электропоездов, расположен в районе кольца 5 трамвая. Название района произошло от немецкого «Mühlgraben» — в переводе на русский «мельничная канава». Позже название под влиянием латышского языка видоизменилось и теперь его можно шутливо перевести с латышского как «любимая канава».

Здешняя деревянная застройка очень похожа на застройку Гризинькалнса — это двухэтажные деревянные доходные дома, строившиеся для рабочих местных мануфактур. Позже район был застроен 5-этажными хрущевками и 9-этажками 467 серии.

Недалеко от жилого района расположен лес — место отдыха.

Межапарк (латыш. Mežaparks — лесной парк) расположен на берегу озера Кишэзерс. Иногда его еще по старой памяти называют Кейзермежс (Кайзеровский лес). Большую часть района занимает огромный парк, где расположены рижский зоопарк, детские аттракционы и игровые площадки, пешеходные дорожки, а также трассы для велосипедистов, скейтбордистов и любителей ходьбы с палками, беговые дорожки и т. д. На берегу озера Кишэзерс есть небольшой пляж и лодочная пристань. Здесь же расположена Большая эстрада, где проводятся концерты и Праздники песни.

Есть здесь и жилая застройка. Как правило, это — весьма респектабельные особняки, либо имеющие историю и отреставрированные, либо современные. Исторически район проектировался и создавался балтийскими немцами, поэтому улицы названы в честь рыцарей Ливонского ордена — ул. Плетенберга, ул. Кетлера. Застройка была строго регламентирована — здания должны были быть не выше двух этажей, разрешалось достраивать мансарду и башенку. Очень многие здания построены в стиле модерн или югендстиль.

Надо отметить, что, несмотря на элитность района, кое-где все еще можно увидеть коммуналки, созданные в двухэтажных особняках или поделенные пополам дома-близнецы, где половина здания отреставрирована, а вторая пребывает в плачевном состоянии. Есть несколько многоэтажек современных спецпроектов.

Кундзиньсала (латыш. Kundziņsala, в переводе на русский означает «Остров госпожи») — район, расположенный на втором по величине острове в Риге Кундзиньсала. В основном это — промышленный район, но есть и частная застройка, преимущественно — дачи, а также озера, зона отдыха для местных жителей.

Вецмилгравис (Vecmilgravis — старый Милгравис) начинается за протокой Милгравис и является самым северным районом Риги на правом берегу Даугавы, если не считать Вецаки на берегу Рижского залива. Благодаря близости порта здесь расположены Рижский судостроительный и Мангальский судоремонтный заводы, рижский морской рыболовный порт, деревообрабатывающий комбинат «Милгравис». Название района известно с 13 в., оно происходит от названия рва водяной мельницы Даугавгривского монастыря (нем. Muhlgraben).

Главная улица района названа в честь Августа Домбровского (Augusta Dombrovska iela). Сын рыбака, ставший главой артели по сплаву плотов, он открыл в Вецмилгрависе свою лесопилку, а позднее — фабрику. Купив на собственные деньги землю, он раздал ее своим рабочим вместе с пиломатериалами для постройки домов. Позже он открыл бесплатную школу для детей рабочих и сирот, а также — первый в Риге детский сад.

Первые улицы района также проложены на деньги А. Домбровского.

Застройка — частные дома, сохранившиеся со времен Домбровского, а также советские панельные здания — 9-этажки 467, 602 серии, хрущевки, новые литовки и сталинки.

Дворец культуры «Зиемельблазам» был построен Домбровским как Дом безалкогольного общества трезвости.

Еще одним серьезнейшим вкладом в культуру Латвии стал построенный Домбровским дом творчества для писателей и художников, получивший название Дом Буртниеку. Сейчас в нем размещается музыкальная школа им. А. Домбровского.

Район, окруженный лесопарками, является самым экологически чистым районом Риги.

Яунциемс (латыш. Jaunciems — новый поселок) — маленький, окруженный лесами район, расположенный в северо-восточной части Риги за озером Кишэзерс. Застройка — кирпичные хрущевки, а также 2—3-этажные многоквартирные здания. Много частной застройки.

В 1885 году здесь была построена лесопильня и цех по производству чемоданов, а несколько позже — бумажная фабрика. Эти производства и дали жизнь новому району.

Сужи (лат. Suži) — микрорайон-спутник Яунциемса, Состоит из 5 жилых 1—4 этажных домов и дачных домов, стоящих вдоль леса. Этот микрорайон настолько мал, что в нем нет собственных улиц (кроме дачных домов). Дома нумеруются по улице Jaunciema gatve, которая проходит от Вецмилгрависа до Берги.

Трисциемс на северном берегу Кишезерса — это частная застройка. До присоединения к Риге у улиц поселка даже не было названий. Почти ничем не приметен. Предполагалось развитие района за счет многоэтажных домов, но поскольку он расположен на песчаных дюнах, решено было не рисковать — здесь можно отыскать дома, практически утонувшие в песке.

Букулты (латыш. Bukulti) — район между лесным массивом и юго-западным берегом озера Балтезерс. Это район частной элитной застройки и земельные участки здесь одни из самых дорогих в Латвии.

Мангальсала прежде — до 15 в. — была островом, одним из крупнейших на Даугаве. Позже река изменила русло, и остров постепенно превратился в полуостров, маяк на котором встречает все суда, приходящие в Ригу.

Это небольшой курортный район, застройка — преимущественно частные дома или дачи. На ул. Албатроса есть многоэтажки — 103 серия и спецпроект. Район развивается за счет элитного частного жилья.

Достопримечательности: пляж, дамба или Восточный пирс, построенный во время правления Александра II, природный парк Piejūra, а также сохранившиеся части береговых батарей и фортов, построееных для охраны города в 1874 — 1884 годах.

Вецаки — курортный район Риги на Рижском взморье. Название произошло от смешения латышского vecs (старый) и ливского aken (устье), так как поселение формировалось на участке, где некогда пролегало старое устье реки Даугавы. Как рыбацкий поселок был известен с 17 в., а как купальный курорт известен с конца 19 в. Застройка — частные дома и дачи.

Достопримечательности — прекрасный хорошо оборудованный пляж, спасательная станция, хорошая инфраструктура.

Земгальское предместье (Zemgales priekspilseta) — это уже левый берег Даугавы (Задвинье или Пардаугава) площадью 41 кв. км. Район начинается напротив Старой Риги, где расположена дамба AB и «Замок света», далее граница проходит по улицам Даугавгривас, Кулдигас, Дрейлиню, Калнциема и по железнодорожной ветке на Юрмалу до самой западной границы города. Предместье включает южную часть левобережья, включая Рижскую телебашню и большую часть Островного моста.

В Земгальское предместье входят микрорайоны Торнякалнс, Засулаукс, Агенскалнс, острова Закюсала и Луцавсала, Зиепниеккалнс, Катлакалнс и Золитуде.

Торнякалнс (латыш. Torņakalns; до 1919 рус. Торенсберг, нем. Thorensberg — буквально: «Башенная Гора») получил свое название от сторожевой Красной башни, построенной еще в 1483 году и входящей в состав укреплений рижской крепости. Это была самая старая из сторожевых башен Риги.

До 19 в. Торнякалнс представлял собой множество отдельно стоящих поселков и поместий, в их числе поселок у Красной башни — территория нынешней ул. Виенибас гатве и начала ул. Елгавас, мельница Марас, поселок Пусакю, поместье Алтонас, Гравмуйжа и другие.

В 19 в. Торнякалнс уже обрел сегодняшние границы. Застройка того времени — одно-двухэтажные частные дома, деревянные доходные дома для рабочих расположенных здесь промышленных предприятий, а также — около пруда Марас — более роскошные особняки.

В советское время здесь строились многоэтажные здания — сталинки, хрущевки, 103 серия. Были проекты по преобразованию этого района в административный центр Риги, но пока они не реализованы.

Единственным крупным воплощенным проектом этого плана можно считать «Замок света» — новое здание Национальной библиотеки.

Из других достопримечательностей необходимо упомянуть Музей истории латвийской железной дороги, живописный парк Аркадия, часть пруда Марас.

На железнодорожной станции Торнякалнс расположен мемориал, посвященный депортациям 1941 года — это памятный камень «1941», памятник, открытый в 2000 году и деревянный железнодорожный вагон, в каких в Сибирь вывозили жителей Латвии. Каждый год 14 июня, в День памяти жертв коммунистического террора, тут проходят памятные мероприятия.

На территории Торнякалнса расположена также Детская республиканская больница.

Засулаукс (латыш. Zasulauks, нем. Sassenhof — буквально: «Сидячий двор»), небольшой район Риги, а также — одноименное железнодорожное депо и железнодорожная станция на ветке Рига-Юрмала-Вентспилс. В районе много промышленных предприятий.

Застройка — преимущественно частные дома и доходные 2—3 этажные деревянные дома. В 70-х годах в районе Ботанического сада построены 5-этажки 103 серии.

Достопримечательности — Ботанический сад.

Агенскалнс (латыш. Āgenskalns; до 1919 г. рус. Гагенсберг, нем. Hagensberg) название свое берет от имени судьи Генриха фон Агена (нем. Хагена), которому принадлежала эта земля, и где стояла его усадьба. В состав Риги район был включен в 1786 году.

Здесь, так же как в Гризинькалнсе, Саркандайгаве, Торнякалнсе и других предместьях Риги строились деревянные дома для рабочих. Но сегодня хорошо сохранившаяся деревянная застройка Агенскалнса является жемчужиной деревянной архитектуры.

Позже были построены и каменные многоэтажные доходные дома. Сразу после Второй Мировой войны на месте Агенскалнского соснового бора был построен первый в Риге спальный район — Агенскалнские сосны. Это небольшие сталинки, а позже — хрущевки.

Из достопримечательностей необходимо упомянуть Агенскалнский рынок — памятник архитектуры, а также крупнейший в Риге госпиталь — Университетскую клиническую больницу имени Паула Страдыня, созданные по проекту архитектора Р. Шмеллинга. Здесь есть старая телевизионная башня, парк вокруг пруда Марас, множество скверов и парков.

Закюсала (латыш. Zaķusala, в переводе на русский — «Заячий остров») — самый маленький, но самый длинный остров из пяти островов в устье Даугавы. Образовался остров всего около 300 лет назад и продолжает расти. Теперь его длина достигает уже 3500 м. Застройка острова — частные дома и дачи. В 80-х годах на острове был построен телецентр и новая телебашня. В качестве транспортной артерии, соединяюшей остров с городом, служит Островной (бывший Московский) мост.

Луцавсала (латыш. Lucavsala, до 1918 — рус. Луцаусгольм, нем. Luzausholm) — третий по величине после Кундзиньсала и Буллю остров в низовьях Даугавы, имеет около 2 км в длину и 800 м в ширину. Название призошло от имени прежнего хозяина — Клауса Лютца, построившего на острове усадьбу.

Еще недавно застроенный частными домиками и огородами, с 2013 года остров преобразился. Теперь здесь открыта зона активного отдыха для горожан с детскими и спортивными площадками, беговыми дорожками, а также — городской пляж со спасательной станцией.

На острове находится памятник русским солдатам, защитникам острова во время Северной войны, сооружённый в 1891.

С городом остров также соединяет Островной мост.

Зиепниеккалнс (латыш. Ziepniekkalns — «гора мыловара») расположен на левом берегу Даугавы напротив района Кенгарагс. Прежде здесь была усадьба «Эбельмуйжа» и поселок Шосциемс.

Первоначально район застраивался частными домами, затем, начиная с 1950-х годов, появляются многоквартирные дома, построенные предприятиями для своих работников. Небольшие городки для военнослужащих появились при участии строителей Прибалтийского военного округа.

Граница между старым и новым Зиепниекалнсом условно проходит по улице Я. Чаксте гатве, сразу за парком. Большинство отстроенных домов — серийные блочные здания 602 и 119 серии, расположенные по обе стороны улицы Валдекю. Выделяются высотки из красного кирпича и появившиеся в последние годы индивидуально спланированные новостройки.

Здесь продолжают работать такие крупные предприятия, как «Dzintars» и «Latvijas finieris», а также расположены теплицы, где выращиваются цветы.

В Зиепниеккалнсе на улице Баускас находится Дирекция безопасности дорожного движения — CSDD.

Из достопримечательностей упомянем девять древних дубов, сохранившихся в Эбельмуйжском парке. Деревья очень старые, с пустотами внутри. После урагана 2006 года один из них, 300 летний, потерял часть кроны.

В районе улиц Залиениеку и Скайсткалнес сохранились низкие дюны.

На зиепниеккалнском кладбище, одном из первых в пригородах, похоронены участники революции 1905 года. На прилегающем участке — братская могила советских военнопленных, жертв нацистского террора. Установлен гранитный памятник работы Э. Упениеце (1956).