Бесплатный фрагмент - Не платите по квитанции, или Настольная книга по коммунальным услугам

Словарь

ГВС — горячее водоснабжение;

ГЖИ — Государственная жилищная инспекция. Государственный исполнительный орган жилищного надзора за деятельностью ТСЖ и управляющих организаций ЖКХ в субъектах Российской Федерации. Современное название — Департамент государственного жилищного и строительного надзора субъекта РФ;

ГИС ЖКХ — Государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства. Единая федеральная централизованная информационная систему, обеспечивающая сбор, обработку, хранение, предоставление, размещение и использование информации о жилищном фонде, стоимости и перечне услуг по управлению общим имуществом в многоквартирных домах, работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, предоставлении коммунальных услуг и поставках ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, размере платы за жилое помещение и коммунальные услуги, задолженности по указанной плате, об объектах коммунальной и инженерной инфраструктур, а также иной информации, связанной с жилищно-коммунальным хозяйством;

ЕГРН — Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество;

Жилищные услуги — содержание и ремонт жилых помещений и общего имущества многоквартирного дома, капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома и вывоз бытовых отходов;

ЖКХ — жилищно-коммунальное хозяйство;

ИПУ — индивидуальный прибор учета (коммунальной услуги);

Исполнитель коммунальной услуги — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, на которых возложена обязанность в многоквартирном доме и (или) предоставляющие услуги по содержанию общедомового имущества в многоквартирном доме;

Коммунальные услуги — предоставление услуг холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжение, газоснабжение, отопление, вывоз Твердых коммунальных отходов (вывоз ТКО);

Лицевой счет — набор цифр, который обозначает внутренний номер пользователя (собственника помещения в многоквартирном доме;

Норматив — расчетный среднемесячный объем потребления коммунальных ресурсов потребителем в многоквартирном доме или жилом доме при отсутствии приборов учета;

ОДПУ — Общедомовой прибора учета (коммунальной услуги);

Потребитель коммунальной услуги — гражданин, использующий коммунальные услуги для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;

Правоустанавливающий документ — документ, подтверждающий право собственности на жилое (нежилое) помещение в многоквартирном доме. Например, договор купли-продажи на квартиру, договор долевого участия, договор дарения, свидетельство о государственной регистрации права собственности, свидетельство о праве на наследство, выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество), договор о приватизации, решение суда;

Расчетный период (в ЖКХ) — месяц года;

РСО — ресурсоснабжающая организация;

РЭК — Региональная энергетическая комиссия. Среднемесячный объем потребления коммунального ресурса потребителем определяется путем деления общего объема потребленного ресурса за период на количество месяцев в этом периоде. Например, если общий объем потребления за 6 месяцев составляет 180 кубических метров, то среднемесячный объем потребления равен 30 кубическим метрам (180/6=30). В данном случае счет будет формироваться исходя из объема потребления в 30 кубических метров в месяц;

Содержание жилья — услуги по обслуживанию общедомового имущества, которыми пользуются жильцы дома на общих основаниях (уборка, обслуживание лифтов, приборов учета, аварийно-диспетчерское обслуживание);

Среднемесячный объем потребления коммунального ресурса — определяется потребителем путем деления общего объема потребленного ресурса за период на количество месяцев в этом периоде. Например, если общий объем потребления за 6 месяцев составляет 180 кубических метров, то среднемесячный объем потребления равен 30 кубическим метрам (180/6=30);

Тариф — это стоимость (цена) единицы коммунального ресурса, выраженная в рублях (например, руб. за 1 Гкал, руб/куб. м., руб./кВтч);

ТКО — коммунальная услуга по вывозу твердых коммунальных отходов;

ТСЖ — товарищество собственников жилья;

ТСН — товарищество собственников недвижимости;

УК — управляющая компания;

УО — управляющая организация;

Управляющая организация — Управляющая компания, Товарищество собственников жилья, Товарищество собственников недвижимости, Жилищный кооператив;

ХВС — холодное водоснабжение.

Глава 1 — Не платите по квитанции, или простым и доступным языком о ЖКХ

Настольная книга по коммунальным услугам

В нашей стране коммуналка — это отдельная Вселенная, которую нужно изучать. И изучать её нужно по своим, только ей понятным законам. Но если Вам удастся постичь эти законы и правила, то все не так уж плохо, и поверьте, с этим можно жить и работать.

Даже мои коллеги — юристы, не очень любят это направление в праве — право ЖКХ. Но я уверена, после того, как они прочитают эту книгу, их интерес к этой сфере права повысится, и я надеюсь, мнение о праве ЖКХ изменится в лучшую сторону. Ну а если они заинтересуются правом ЖКХ настолько, что смогут помочь нашим гражданам разобраться и добиться положительных результатов в решении самых каверзных вопросов этой отрасли права, то мой опыт и труд не пройдут даром.

В своей книге я не призываю Вас в прямом смысле не платить по квитанции за жилищно-коммунальные услуги. Я хочу научить Вас разбираться в начислениях за жилищно-коммунальные услуги, научиться правильно платить, не бояться коммунальной сферы и не судить о коммунальной сфере по общим, сложившимся в нашем обществе шаблонам и стереотипам. Я не знаю ни одного случая, когда бесконечной критикой и постоянным сотрясанием воздуха кто-то смог решить коммунальные вопросы. К сожалению, слоган «заплати коммуналку и спи спокойно» пока не работает.

Но обо всем по порядку.

Как я оказалась с ЖКХ

В 2011 году, когда я заканчивала обучение в Уральской государственной юридической академии, я уже работала специалистом отдела делопроизводства в Арбитражном суде Свердловской области. И в этот период я начала активно мониторить на городских порталах и в чатах юристов разные правовые вопросы, связанные с ЖКХ. Когда эти вопросы касались коммуналки, у меня невольно возникала мысль: «Вот бы научиться разбираться в этих нормативах».

Здесь сработал принцип «Бойтесь Ваших желаний».

Тогда я даже не представляла, насколько судьба сильно, крепко и глубоко свяжет с правом ЖКХ.

На тот момент я думала, что работа юриста в праве ЖКХ — это работа только по взысканию задолженности и ругающие ЖКХ пенсионеры. Казалось бы — банально и не интересно!

Но за время самостоятельной работы, вникнув и разобравшись в этой категории права, я поняла, как ошибалась.

За десятилетний период работы в праве ЖКХ я выделила целых 5 ключевых вопросов, которые есть в ЖКХ. И я с уверенностью могу утверждать, что в каждой, повторюсь — в каждой квартире в Вашем доме возникает тот или иной, а иногда даже несколько из этих вопросов, которые я перечислила.

Вопросов, на самом деле, гораздо больше, но именно эти вопросы первоочередные и самые актуальные.

Итак, давайте посчитаем:

Вопрос первый — ну конечно же, это споры по взысканию задолженности за жилищно-коммунальные услуги. Собственники твердят одно и то же: «Нам завышают тарифы, УК собирают огромные деньги и ничего не делают!». Список возражений можно продолжать до бесконечности. В своей книге мы с Вами достаточно подробно разберем эти возражения буквально «по косточкам» и научимся разбираться в начислениях за жилищно-коммунальные услуги.

Вопрос второй — это споры, связанные с правоотношениями между Управляющей организацией, собственником и Ресурсоснабжающими организациями. Если раньше я работала с этим вопросом в правовых отношениях между РСО и Управляющей организацией, то сейчас во многих домах собственники перешли на прямые договоры с РСО, поэтому те вопросы, которые раньше возникали между РСО и Управляющей компанией, перешли на отношения между РСО и собственником квартиры.

Вопрос третий — это вопросы, связанные с проведением и, немаловажно, с оспариванием общих собраний. Это нужно уметь делать правильно и грамотно, так как если Вы не знаете, как провести или оспорить решения общих собраний, Вы можете не только не добиться нужного результата, но и понести немаленькие убытки. И этому посвящена целая глава в моей книге.

Вопрос четвертый — это те вопросы, которые связаны с управлением Вашим домом. Да, это самое ключевое. Как фиксировать ненадлежащее оказание услуг или не оказанные услуги по содержанию жилья от слова «совсем», где находится граница ответственности между Вашим имуществом и общедомовым имуществом, как правильно действовать, если Вашу квартиру затопило.

Вопрос пятый — это конечно он, капитальный ремонт. Пройти мимо такого вопроса было бы непростительной оплошностью с моей стороны. Много возмущений, вопросов, непонимания в этой услуге — как платить, зачем платить? Можно возмущаться бесконечно долго, но я скажу с полной уверенностью: дома, в которых мы живем, ремонтируются и капитальный ремонт в действии. В этом нужно взять и разобраться.

Все эти вопросы я разберу в своей книге, и что самое главное — Вы получите пошаговую инструкцию по решению каждого из этих вопросов. Также будет дана пошаговая инструкция по взаимодействию с Управляющей компанией.

В моей книге я научу Вас разбираться в начислениях за жилищно-коммунальные услуги, дам главную рекомендацию — как правильно платить по квитанции за ЖКУ, как оспорить завышения в начислениях за жилищно-коммунальные услуги и как грамотно и вместе с тем просто отстоять в споре с Управляющей компанией суммы задолженности за коммунальные услуги.

И что самое главное в этом вопросе — как действовать, если на Ваши карты и счета «прилетел» сюрприз от судебных приставов в виде ареста.

А еще, Вы получите инструкции по решению вопросов и проблем с незаконным отключением света, двойных квитанций, грамотный алгоритм действий при затоплении Вашей квартиры и узнаете, как добиться того, чтобы Ваша УК провела собрание по тем вопросам, которые Вы хотите решить в вашем доме.

Бесспорно, работа всех управляющих организаций (Управляющих компаний, ТСЖ и ТСН) — наша с Вами «боль». Когда я говорю — «управляющие организации», я имею в виду и Товарищество собственников жилья, и Управляющую компанию. Наши дома управляются и теми, и другими.

Ни для кого не секрет, что в большинстве многоквартирных домов управляющие организации крайне некачественно, я бы даже сказала, халатно относятся к своим обязанностям по оказанию услуг.

Пользуясь этим, собственники возмущаются, не платят за жилищно-коммунальные услуги или платят не в полном объеме, да еще и не регулярно. Извечная дилемма в праве ЖКХ — платить или не платить.

В своей книге я не буду хвалить или критиковать управляющие организации (ТСЖ и УК), так же как и не буду хвалить или ругать нерадивых собственников. Я ни за «красных», ни за «белых». Я за закон.

Вот именно поэтому я написала эту книгу, в которой разберу самые острые и злободневные вопросы, связанные с поставкой коммунальных услуг, оказанию услуг по содержанию жилья и другие вопросы, связанные с управлением многоквартирным домом.

Я всегда говорю: от того, что собственники будут бесконечно возмущаться в подъезде, на лестничной клетке или во дворе дома по вопросам некачественно оказанных коммунальных услуг, вопросы решаться не будут, и услуги от этого качественнее не станут.

Конечно, я не могу, да и не буду запрещать Вам это делать. Это Ваше право — вдруг поможет?

Скажу только одно — в каждом из вопросов, связанных с правом ЖКХ, можно и даже нужно разобраться. Я дам пошаговые инструкции по каждому вопросу, с которым вы сталкиваетесь, проживая в многоквартирном доме. Если вы не будете тратить свое время на возмущения и возражения, на беспочвенные споры, а начнете делать первые маленькие шаги в праве ЖКХ, то результат гарантированно будет.

Чтобы у собственников получалось грамотно и правильно решать вопросы ЖКХ и получать качественные услуги, нужно понять одну правовую конструкцию. Если поймете эту формулу, захотите разобраться, то у Вас будет качественное и эффективное проживание в Вашем доме. Вы поймете, за что и почему Вы оплачиваете каждую коммунальную услугу.

Качественное ЖКХ = грамотное управление домом = обоюдное, взаимное исполнение прав и обязанностей участников коммунальной жизни.

Обязанностям управляющей организации качественно и в полном объеме оказывать жилищно-коммунальные услуги корреспондирует основная обязанность собственника оплачивать за оказанные коммунальные услуги и услуги по содержанию жилья.

Вы скажете: «Ну вот, начала нас учить правилам! Мало мы в школе учились?» Или другой вариант: «А для чего тогда закон? Для чего тогда ГЖИ и суд? Все в стране для воров!» Это реальные комментарии в соцсетях. Как показывает практика, мы больше всего страдаем от неграмотности. От знаний еще никому хуже не становилось. Можно с этим жить, а можно для начала прочитать книгу, разобраться с квитанцией, найти ответы на вопросы, связанные с нашим ежедневным проживанием в нашем доме, в нашей квартире.

Можно бесконечно возмущаться по качеству услуг, по работе поставщиков коммунальных ресурсов и качестве работы управляющей компании. Но сначала я рекомендую во всем разобраться. Для этого, прочитайте эту книгу и разберитесь в тех вопросах, которые я опишу здесь.

Я не встречала ни одного случая, когда собственник вместо того, чтобы возмущаться и критиковать, захотел бы разобраться в вопросах ЖКХ и начал делать первые шаги. Ругаться и критиковать можно бесконечно. Но что это дает? Выговорились? Высказались? И что дальше?

Не только собственники многоквартирных домов, но даже бизнесмены и предприниматели, когда получают платежную квитанцию, не понимают, откуда берутся те цифры, которые там написаны. Платежная квитанция за коммунальные услуги — это еще тот квест.

Если же у Вас будет желание разобраться в лабиринтах тарифов и начисленных объемов за услуги, и Вы начнете учиться грамотно взаимодействовать с Вашей управляющей компанией — Вы сможете минимизировать оплаты и, что главное, добиться результата в управлении Вашим домом. Я сейчас говорю о совершенно реальных вещах. Начните действовать.

Если Вы твердо стоите на позиции «Все козлы и воры, УК — сволочи», то Вам не стоит читать эту книгу.

Я более десяти лет работаю юристом в праве ЖКХ и знаю, о чем говорю. Для начала постарайтесь вникнуть и разобраться. Если что-то не понятно, задайте вопросы и получите на них ответы.

Если же Вы привыкли только критиковать, осуждать и при этом Н-И-Ч-Е-Г-О не делать — это книга не для Вас. В общем, давайте перейдем от слов к делу.

Как практикующий юрист, могу с уверенностью сказать, что жилищное законодательство достаточно хорошо регламентировано и проработано. На сегодня действительно в праве ЖКХ большая нормативная база и, что еще немаловажно, большая судебная практика.

В своей книге я буду ссылаться на четыре постановления Правительства Российской Федерации, на которые советую обратить внимание всем собственникам. Именно в них прописаны права и обязанности собственников и тех, кто является исполнителем по услугам — Управляющих компаний и Товариществ собственников жилья, а также поставщиков коммунальных услуг.

В конце книги я дам Вам список законов и подзаконных нормативных актов, которые Вы сможете использовать при возникновении вопросов, связанных с жилищно-коммунальными услугами и работой Вашей управляющей организации.

Но эти четыре, которые я сейчас перечислю — основные. На них строится по «кирпичикам» наша повседневная жизнь в доме.

Вы скажете: «Опять начала нас учить правилам!» Я не настаиваю. На протяжении всей книги я буду ссылаться на эти постановления. Именно на эти постановления ссылаются суды при вынесении решений.

— Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (Утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011г. №354). Постановление

№354 подробно регламентирует права и обязанности собственников и исполнителя услуг (УК) при оказании коммунальных услуг.

— Постановление Правительства РФ от 13.04.2013 №290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения». В Постановлении №290 перечислен минимальный перечень услуг, которые обязана оказывать управляющая организация при управлении Вашим домом. Это то, из чего и состоит тариф по услуге «содержание жилья и текущий ремонт» — и не меньше! Это то, с чем Вы сталкиваетесь буквально каждый день, заходя в свой двор и подъезд своего дома.

— О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (Утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 г. №416). Само название Постановления №416 говорит само за себя.
ПОРЯДОК ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПО УПРАВЛЕНИЮ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ.

— Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (Утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. №491)

— Постановление Правительства №416, и Постановление Правительства№491 регламентируют порядок и обязанности управляющих организаций при оказании услуг по содержанию общедомового имущества Вашего дома. Эти постановления про то, что и как обязана делать управляющая организация в части услуг при обслуживании общедомового имущества. В этих правилах указано, что является общим имуществом в доме и в Вашей квартире, где заканчивается граница ответственности собственника и начинается ответственность управляющей организации или ресурсников.

Предлагаю не тратить мое и Ваше время на пустые разговоры и перейти к делу.

Ошибки при управлении домом и при проживании в квартире в жилом доме одинаково успешно допускают и Управляющие компании, и Товарищества собственников недвижимости (жилья), и собственники. Это факт. Начнем с первого вопроса — это оплата за коммунальные услуги.

Как платить за жилищно-коммунальные услуги

Оплата задолженности за коммунальные услуги — вопрос крайне злободневный и острый.

Как правильно платить за коммунальные услуги, особенно если есть задолженность?

Как платить за коммунальные услуги, чтобы не переплатить лишнее, не остаться должником, и чтобы не пришлось искать Ваши оплаты в лабиринтах бухгалтерского учета Вашей управляющей организации?

Я намеренно не пишу «Управляющая компания», потому что по жилищному законодательству домом может управлять или Товарищество собственников недвижимости (жилья) или Управляющая компания. По сути, это «управляющая организация».

О разнице между управлением многоквартирным домом ТСЖ и УК в моей книге посвящена целая глава. Но об этом позже.

Итак, с чего начнем?

Собственник несет ответственность за оплату коммунальных услуг с даты государственной регистрации права собственности на жилое (нежилое) помещение (квартиру).

Как только Вы стали собственником квартиры (Росреестр зарегистрировал переход права собственности за Вами), зашли в квартиру, включили воду, свет — вы несете бремя содержания принадлежащего Вам имущества согласно ст.30 ЖК РФ. Эта норма дублирует статью 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Те собственники, которые приобрели квартиру на стадии строительства дома по договору долевого участия, несут ответственность за содержание своего жилья и оплату коммунальных услуг с даты подписания акта приема-передачи квартиры.

Вопрос о качестве услуг и начисленных к оплате объемах будет следующим, производным от первого. Мы обязательно разберемся с этим вопросом более подробно дальше.

Хотелось бы начать рассмотрение вопроса этой темы с разбора часто встречающихся заблуждений и возражений.

Итак, заблуждение первое. Многие председатели ТСЖ, именно председатели (потому что руководителям Управляющих компаний это известно) удивляются тому, что собственники продают квартиры с долгами за коммуналку. Отвечаю — легко и непринужденно! Для Росреестра нет основания для отказа в регистрации договора купли-продажи квартиры с долгами. Это проблема и вопрос к управляющей организации — вовремя взыскивать задолженность. Росреестр может отказать в регистрации сделки только если на квартире есть ограничения в виде залога (ареста, запрета на регистрационные действия). А вот долги за жилищно-коммунальные услуги — это «головная боль» управляющей организации.

Есть волшебная статья, которая звучит следующим образом: «Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества».

Порядок в вопросах права ЖКХ в Вашей квартире начинается с того момента, как вы стали собственником помещения (жилого или нежилого — неважно) в многоквартирном доме. Даже если Вы не собираетесь его использовать или хотите сдать в аренду. Ну а если Вы приобрели жилое помещение — становитесь полноценным хозяином и начинайте вникать. Другого варианта у Вас нет и не будет.

Как только Вы приобрели квартиру, зарегистрировали право собственности, начинается Ваша ответственность за оплату жилищно-коммунальных услуг.

Следующий шаг, который необходимо сделать после того, как Вы стали собственником (и это непосредственно будет влиять на начисления за жилищно-коммунальные услуги), необходимо пойти в управляющую организацию, которая обслуживает многоквартирный дом и написать заявление на открытие нового лицевого счета. Также рекомендую предоставить данные по правоустанавливающим документам на помещение, которое Вы приобрели. Ваша первоочередная задача — обозначить себя как нового собственника квартиры (нежилого помещения) и расставить все точки над «i».

Далее, необходимо разобраться с приборами учета в квартире, поменяв на новые или провести поверку уже установленных индивидуальных приборов учета (ИПУ). Все действия необходимо совершать только с уведомления управляющей организации.

Последовательность действий, на самом деле, очень простая:

• При покупке квартиры (помещения) сверяем с предыдущим собственником информацию по задолженности за жилищно-коммунальные услуги. Сверку нужно проводить не со слов продавца, а запросив последнюю квитанцию об оплате. При сверке нужно уделить особое внимание начислениям по услуге «капитальный ремонт». Задолженность предыдущего собственника за капитальный ремонт управляющая организация взыщет с Вас (в соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ). Поэтому эти вопросы крайне важно решать при заключении договора купли-продажи квартиры. Иначе потом Вам придется ходить по судам.

• Пишем заявление в УК об открытии лицевого счета. Прикладываем копию правоустанавливающего документа на квартиру (выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество).

• Покупаем новые приборы учета или заказываем поверку тех, которые уже установлены в помещении.

• Приглашаем специалиста от управляющей организации (слесаря, инженера, электрика) для составления акта ввода (повторного ввода) в эксплуатацию Ваших приборов учета и снятия показаний этих приборов.

Что касается электрики во вновь приобретенной квартире, то считаю необходимым поделиться практикой, которая обезопасит Вас от проблем с начислением электроэнергии в десятикратном размере. И это опять же про ответственность собственника и бремя содержания принадлежащего имущества. При покупке квартиры необходимо обратить внимание на то, что происходит с электросчетчиком Вашего вновь приобретенного помещения. На моей практике Управляющая организация насчитала собственнику объем потребленной электроэнергии спустя два года после приобретения квартиры за несанкционированное потребление электроэнергии. По факту предыдущий собственник подключил в электрощитке к прибору учета дополнительный провод. Управляющая организация посчитала эту ситуацию как несанкционированное потребление электроэнергии. Наверное, Вы понимаете, что «задним числом», да ещё и Управляющим компаниям что-то доказывать и оспаривать нереально. А вот проверить все приборы учета сети и во вновь приобретенной квартире труда не составит.

Кто-то из Вас скажет, что я рассказываю элементарные и даже в чем-то примитивные вещи.

Но почему-то потом, при всей очевидности этих моментов, спустя несколько лет возникают споры и разногласия с управляющей организацией и прежними собственниками. И происходит это именно после того, как в первые дни после приобретения квартиры Вы не сделали то, о чем я написала выше.

На моей практике за консультацией обратился собственник, который, купив квартиру, начал сразу оплачивать коммунальные услуги. Молодец, конечно, и вроде не поспоришь — какой ответственный человек!

А позже, управляющая компания те же суммы включила ему в задолженность, открыв лицевой счет уже на его имя.

Поверьте моему опыту — такие ошибки потом гораздо дольше и дороже исправлять, нежели с самого начала сделать все правильно.

Ну и конечно, этот алгоритм действий самый верный, если в дальнейшем не собираетесь коллекционировать жилищно-коммунальные долги.

Я не шучу. Как показывает практика, большое количество наших граждан при покупке квартир (а еще больше — при наследовании) не торопятся бежать в управляющую организацию и заявлять о себе, видимо, предвидя, что при наличии просрочек в оплате их, новых собственников, сложно будет найти.

Следующий вопрос-заблуждение собственников — это мнение, что для возникновения обязанности оплачивать жилищно-коммунальные услуги нужен письменный договор между собственником и исполнителем коммунальной услуги (управляющей организацией) или ресурсоснабжающей организацией (в случае, если есть решение общего собрания собственников о заключении прямых договоров с поставщиками коммунальных услуг).

Вынуждена Вас огорчить — для договора на оказание коммунальных услуг законодательством не предусмотрена обязательная письменная форма. Еще раз хочу обратить Ваше внимание: как только Вы зашли в квартиру, включили кран с водой, включили свет, подожгли газ — у Вас возникает обязанность по оплате коммунальных услуг. Таким образом и управляющая организация и Вы выполняете действия, которые направлены на исполнение договора на поставку коммунальных услуг.

«Договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, может быть заключен с исполнителем в письменной форме или путем совершения потребителем действий, свидетельствующих о его намерении потреблять коммунальные услуги или о фактическом потреблении таких услуг (далее — конклюдентные действия)» — п.6 Постановления №354.

Договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, заключенный путем совершения потребителем конклюдентных действий, считается заключенным на условиях, предусмотренных настоящими Правилами, с учетом особенностей, предусмотренных пунктом 148_54 настоящих Правил.

Договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг в жилом помещении в многоквартирном доме или жилом доме (домовладении), заключенный в письменной форме, должен соответствовать положениям настоящих Правил. В случае несоответствия указанного договора положениям настоящих Правил договор считается заключенным на условиях, предусмотренных настоящими Правилами. (п.7 Постановления Правительства №354).

В Постановлении Правительства №354 дана буквально пошаговая инструкция о заключении договора о предоставлении коммунальных услуг, если Вы решили заключить письменный договор с исполнителем коммунальной услуги (управляющей организацией) или поставщиком коммунальной услуги (если собственниками принято решение о заключении прямого договора с ресурсоснабжающей организацией). Итак, Постановление Правительства №354 (п.23) гласит:

«Собственник помещения вправе инициировать заключение в письменной форме договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг в письменной форме путем подачи заявления о заключении договора в 2 экземплярах.

Исполнитель, получивший заявление и прилагаемые к нему документы, обязан их зарегистрировать в день поступления, сделать на втором экземпляре заявления отметку о дате принятия заявления и прилагаемых к нему документов и передать их заявителю.

Управляющая организация не позднее 10 рабочих дней со дня принятия заявления обязана выдать заявителю в месте нахождения исполнителя, по почте или иным согласованным с заявителем способом, подписанный исполнителем проект договора.

При наличии разногласий по полученному от исполнителя проекту договора, собственник помещения в многоквартирном доме обязан в течение 30 дней передать исполнителю в месте его нахождения, по почте или иным согласованным с исполнителем способом протокол разногласий к проекту договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг.

Исполнитель, получивший протокол разногласий к проекту договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, обязан в течение 30 дней со дня его получения известить собственника о принятии договора в его редакции либо об отклонении протокола разногласий с указанием причин отклонения.

При отклонении исполнителем протокола разногласий либо неполучении заявителем извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок собственник вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, на рассмотрение суда.

Если исполнитель уклоняется от заключения договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, собственник вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор и возмещении причиненных заявителю убытков в связи с уклонением от заключения договора.

Для заключения в письменной форме собственником жилого помещения в многоквартирном доме договора с ресурсоснабжающей организацией, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, собственник подает в ресурсоснабжающую организацию по месту ее нахождения, по почте или иным согласованным с ресурсоснабжающей организацией способом подписанное собственником (или одним из сособственников) заявление о заключении договора в 2-х экземплярах».

На мой взгляд, просто и ясно. Нужно только использовать пошагово эту инструкцию. Подаем в управляющую организацию (Ресурсоснабжающую организацию) заявление на заключение договора, в течение 10 дней получаем подписанный со стороны Управляющей организации (Ресурсоснабжающей организации) проект договора. Если нас все устраивает, подписываем два экземпляра договора и возвращаем один экземпляр в управляющую организацию (Ресурсоснабжающую организацию). Если по условиям договора есть разногласия, то составляем протокол разногласий, направляем в управляющую организацию (Ресурсоснабжающую организацию) Протокол разногласий. Его образец можно найти на просторах интернета. Этот протокол представляет из себя таблицу (которую можно сделать в формате Word), где в одной половине вы указываете и цитируете пункт, с которым вы не согласны, а в другой половине таблицы пишете свой вариант текста договора.

Если Вы не сможете согласовать спорные условия договора — то эти разногласия Вы сможете урегулировать уже в судебном порядке. Но я еще раз хочу обратить внимание, что не все Ваши пожелания будут приняты судом. При разрешении такого спора суд будет ссылаться исключительно на нормы жилищного законодательства.

Подведу итог:

— Для договора на предоставление коммунальных услуг достаточно совершения действий, направленных на его исполнение (действия, направленные на исполнение договора — Вы проживаете в квартире и пользуетесь коммунальными услугами).

— Для того, чтобы считать договор заключенным, не требуется подписание договора в простой письменной форме.

— При наличии заявления собственника договор должен быть заключен в письменной форме.

— Заявление на заключение договора о предоставлении коммунальных услуг собственник пишет в адрес той организаций, которая является исполнителем коммунальных услуг. То есть, если исполнителем является управляющая организация (у собственника нет прямых договоров на коммунальные услуги с ресурсоснабжающими организациями), то заявление пишется в управляющую организацию. Если же исполнитель услуги — ресурсоснабжающая организация (имеется решение общего собрания о заключении прямого договора на ту или иную услугу), то заявление пишется в адрес соответствующего поставщика услуги.

— Условия договора не должны противоречить жилищному законодательству. Это про то, что не все Ваши личные пожелания могут и должны быть включены в условия договора. Условия договора должны соответствовать Жилищному кодексу и жилищному законодательству, и что самое главное — не нарушать права других лиц (ваших соседей).

Далее разберемся в вопросе порядка оплаты за жилищно-коммунальные услуги. Потребитель обязан оплачивать жилищно-коммунальные услуги ежемесячно до 10 числа (если иная дата не установлена договором управления или решением общего собрания) (ст.155 ЖК РФ).

И снова очередное заблуждение собственника. Звучит оно так: «Управляющая организация не приносит мне квитанцию (не кладет в почтовый ящик). Я не должен ничего платить!» То обстоятельство, что Управляющая компания не положила квитанцию в Ваш почтовый ящик, не будет иметь в судебном споре принципиального значения. Особенно эту отговорку часто используют собственники нежилых помещений (которые сдают их в аренду под офисы и магазины). Дескать, мне не выставляют счета, почему я должен платить?

Вы — собственник, в силу закона несете бремя принадлежащего Вам имущества. Поэтому даже если вы не получили квитанцию или управляющая организация не направила счет на оплату:

• Идем в офис Управляющей организации и пишем заявление (можно на электронную почту);

• В заявлении просим направить нам квитанцию об оплате или счет на оплату для юридического лица (или Индивидуального предпринимателя) удобным для нас способом;

• Всю переписку по таким вопросам обязательно нужно сохранять. В случае судебного спора можно распечатывать скриншоты страниц Вашей переписки, так как все это будет считаться надлежащим доказательством в суде в подтверждение Ваших доводов о том, что Вы поднимали данный вопрос перед Вашей управляющей организацией, а они, в свою очередь, не отреагировали.

Ну а пока Вы рассуждаете о том, какая плохая Ваша Управляющая компания, но ничего не предпринимаете, у Вас бегут пени на задолженность за коммунальные услуги.

То обстоятельство, что Вам не кладут платежные квитанции (только это нужно будет подтвердить в суде) в почтовые ящики или не размещают информацию на ГИС ЖКХ о начислениях за жилищно-коммунальные услуги, может помочь в судебном споре для снижения размера пени. Но никоим образом не освобождает от обязанности оплачивать жилищно-коммунальные услуги.

Еще раз обращаю Ваше внимание на то, что факт не предоставления квитанции Вам необходимо будет доказать в суде (перепиской с управляющей организацией, копиями жалоб в жилищную инспекцию, свидетельскими показаниями соседей).

В целом же, подводя итог вышесказанному, хочу пояснить: все Ваши целенаправленные действия, усилия, направленные на выяснение обстоятельств, связанных с начислением и качеством оказываемых услуг, урегулирование вопросов по оплате за жилищно-коммунальные услуги, и есть то самое «бремя содержания» принадлежащего Вам на праве собственности имущества.

Возмущения на лестничной площадке, разговоры с соседкой бабой Машей на лавочке, а также устные споры и перепалка в офисе Управляющей организации к этому никакого отношения не имеют.

Ну а далее, давайте разберем самое главное и основное правило при оплате жилищно-коммунальных услуг:

Оплачивать квитанцию за жилищно-коммунальные услуги нужно с назначением платежа, то есть указывая, за какой месяц и год Вы платите!

Вы знали об этом? При оплате квитанции за жилищно-коммунальные услуги указывайте период (месяц и год) оплаты.

Если Вы оплачиваете в офисе банка, то просите оператора указать период оплаты.

Современные онлайн-банки (СБЕР И ВТБ) позволяют указывать период оплаты в строке «Назначение платежа». Также период оплаты можно указать в строке «Сообщение». Что немаловажно, комиссия по оплате за ЖКУ в онлайн-банке за это не взимается.

К сожалению, насколько мне известно, платежная система Фрисби этого делать не позволяет. Но и эту проблему можно решить. Об этом чуть ниже.

Если вы хотите оплатить за несколько месяцев сразу — то необходимо разбить платежи помесячно (посчитав по каждой квитанции сумму к оплате) и каждый платеж провести отдельной квитанцией. Иначе, если у Вас есть задолженность, и вы оплачиваете долги за жилищно-коммунальные услуги без назначения платежа, то управляющая организация зачислит Вам оплату в более ранний период образования задолженности.

Что необходимо сделать для того, чтобы Ваша оплата была зачислена именно в тот период, за который Вы хотите оплатить? Это как раз про ситуацию с платежной системой Фрисби, которая не позволяет указывать назначение платежа.

Я советую уведомить о произведенных оплатах Вашу управляющую организацию.

Почему? Потому что бухгалтер УК или ТСЖ может не видеть в поступившем на расчетный счет компании платеже назначение. Это особенно важно, если у Вас есть долг за прошлый период. Бухгалтеру управляющей организации необходимо видеть, за какой период произведена оплата, чтобы все Ваши оплаты распределить правильно.

Не надейтесь на то, что все всё видят и зачислят Вам оплату так, как хотите Вы. Я предпочитаю все делать и выяснять своевременно, нежели в суде разбираться и тратить свое время на споры и доказательства того, когда и за что я платила.

Вариантов уведомления о произведенных оплатах несколько:

— Направить письмо по электронной почте. Адрес электронной почты должен быть указан в платежной квитанции. Также информация о Вашей управляющей организации и электронный адрес должны быть размещены на информационных стендах в подъезде и непосредственно в управляющей организации. В заявлении необходимо указать, какой платеж, на какую сумму и за какой месяц Вы оплатили и просите зачесть. У каждой Управляющей компании или ТСЖ электронный адрес обязан быть.

В настоящее время у большинства людей есть если не дома, то на работе компьютеры, ну и давайте признаемся, у большинства граждан есть смартфоны.

Вы спросите — а как же пенсионеры? Или у кого нет электронной почты?

— Написать заявление на обычном листке бумаги в Вашу управляющую организацию, в которой укажете все оплаты, и куда их необходимо зачесть, в какой период. Такое заявление необходимо сдать в управляющую организацию под отметку (сделав второй экземпляр) или сфотографировать, если заявление в единственном экземпляре (даже если оно написано от руки).

— Написать и направить заявление посредством Почты России. Единственный нюанс заключается в том, что в таком случае Вам придется оплатить почтовые расходы. Направлять рекомендую заказным письмом или ценным письмом с описью почтового вложения.

— Направить письмо посредством системы ГИС ЖКХ, если у Вас имеется личный кабинет.

Ваша задача заключается в том, чтобы своевременно уведомить управляющую организацию о том, за какие конкретно периоды Вы оплатили задолженность за коммунальные услуги или оплатили текущий платеж. Это будет главным доказательством при споре по взысканию задолженности, и оно поможет Вам достойно спорить в суде, отстояв как минимум часть задолженности.

Особенно актуально оплачивать квитанцию за ЖКУ с назначением, если у Вас образовался долг за продолжительный период. Как это сделать?

— Оплачивать долг по коммунальным услугам в период исковой давности, который составляет 3 года.

— Оплачивать необходимо отдельно каждую квитанцию, с назначением платежа, в течение периода исковой давности, отсчитывая три года назад.

Вы спросите — а как быть, если я уже оплатил задолженность без назначения платежа? Как сделать, чтобы мне бухгалтерия управляющей организации зачла оплаты в тот период, который я хотел? И эта проблема тоже решается.

В таком случае Вам необходимо написать в Управляющую организацию письмо (заявление), в котором Вы укажете, какой платеж, в какой сумме и по какой квитанции (платежной квитанции банка) Вы просите зачесть в погашение задолженности за жилищно-коммунальные услуги. О том, как направить такое заявление в управляющую организацию, написано выше. Управляющая организация обязана произвести такой зачет оплаты в указанный Вами в заявлении период. Образец такого заявления я сделала Вам приятным бонусом в приложении к книге.

А сейчас, как добрая фея, я предугадаю Ваш вопрос (а для кого-то возражение) следующего плана: «Я даже суд прошел (-шла), с меня взыскали, я оплатила (плачу), но они все равно продолжают выставлять в квитанции в строке „Задолженность“ всю сумму долга свыше трех лет.»

Тут у меня две новости: хорошая и плохая.

Начну с плохой: к сожалению, судебная практика говорит о том, что мы не можем просить в судебном порядке списать нам задолженность, которая указана в квитанции за период более, чем три года. Сумму долга может установить только суд своим решением. Поэтому получается такая коллизия, когда для того, чтобы уменьшить долг за жилищно-коммунальные услуги (по причине исковой давности), первоначально именно управляющая компания должна обратиться с исковым заявлением в суд. То есть пока управляющая организация не подаст исковое заявление о взыскании задолженности за период свыше трех лет, у собственника нет оснований просить о снижении суммы задолженности самостоятельным исковым требованием. Но еще раз хочу обратить внимание, что это касается требования о перерасчете в отношении начисленной задолженности по основанию исковой давности.

А вот хорошая новость заключается в том, что если Вы даже при наличии задолженности будете оплачивать квитанции за текущий и прошлые периоды с назначением платежа, то суммы, которые были начислены Вам ранее с нарушением (в период исковой давности 3 года), Вы сможете оспорить в судебном порядке. По вопросу спорных начислений за конкретные коммунальные услуги (не путать с указанием общей суммы задолженности в квитанции) у собственника есть право потребовать произведения перерасчета за коммунальные услуги в период исковой давности, обратившись в суд с исковым заявлением самостоятельно.

Не устану постоянно твердить о том, как важно производить оплату с назначением платежа!

Расскажу случай из судебной практики по делу о взыскании задолженности, в котором я участвовала на заре моей самостоятельной юридической практики.

Я вышла в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности за жилищно-коммунальные услуги от Товарищества собственников жилья. Бухгалтер дала мне в обоснование иска расчет задолженности и я направилась в суд. Сумма задолженности составила около 70000 рублей. Ничего не предвещало того решения, которое в результате вынес суд. Моим ответчиком оказался мужчина 70 лет, с высшим техническим образованием и большим опытом работы инженером-конструктором. Когда мы начали разбираться в судебном разбирательстве, мой оппонент представил в суд расчет в виде таблицы, к которому были приложены квитанции из Сбербанка, в которых черным по белому было написано, за какой месяц какого года он платил. Ну и конечно, эти расчеты были произведены в 3-х летний период исковой давности. В итоге суд взыскал с ответчика только 3 000 рублей, которые он действительно пропустил в оплатах. Поэтому как оплачивать в дальнейшем — решать только Вам.

Теперь необходимо разобраться, что такое жилищно-коммунальные услуги.

Согласно Жилищного кодекса РФ (ст.154 ЖК РФ), жилищно-коммунальные услуги — это:

— Коммунальные услуги (ГВС, ХВС, водоотведение, электроэнергия, отопление, газ, вывоз ТКО);

— Содержание жилья;

— Капитальный ремонт (это тоже коммунальная услуга);

По тем коммунальным услугам, которые подлежат учету и для учета которых в квартире собственника установлен индивидуальный прибор учета (ИПУ) («ХВС», «ГВС», «Электроэнергия», «Газоснабжение»), расчет производится согласно показаний прибора учета.

Если вы не проживаете в квартире, обязанность следить за приборами учета, сдавать показания приборов учета в управляющую организацию никто не отменял.

Если Вы не проживаете в квартире — вызывайте Вашу управляющую компанию для установки пломбы, составляйте акт и фиксируйте, что никто не будет проживать и пользоваться услугами.

Если Вы не проживаете фактически в квартире, но являетесь собственником, то обязанности оплачивать отопление, содержание жилья и капитальный ремонт также никто не отменит. Многоквартирный дом отапливается независимо от того, живете Вы там или нет, уборщица в доме убирает тоже в подъезде, не спрашивая, кто сейчас дома, да и дворник работает по своему графику. Да и лифт в доме работает независимо от Вашего присутствия в квартире. Еще внутридомовое газовое оборудование проверяется, как и лифты, с определенной регулярностью. Этот список можно продолжать долго, надеюсь, Вы меня услышали.

Законодатель в данном случае установил порядок распределения и начисления коммунальных услуг в зависимости от обстоятельства регистрации в жилом помещении и права собственности. Собственник, а также дееспособные и ограниченные трудом в дееспособности члены его семьи, в том числе бывший член семьи, сохраняющий право пользования жилым помещением, исполняют солидарную обязанность по внесению платы за коммунальные услуги, если иное не предусмотрено соглашением (часть 3 статьи 31 и статья 153 ЖК РФ)

Далее мы с Вами разберемся, из чего состоят коммунальные услуги, что кроется за этими цифрами, которые мы считаем завышенными, непонятными, необоснованными и вообще непонятно откуда появившимися, а также разберем вопросы о перерасчете за жилищно-коммунальные услуги.

Тариф, норматив и объем

Начисление за каждую коммунальную услугу состоит из трех составляющих. Мы о них сейчас и поговорим.

Начисление за жилищно-коммунальную услугу (коммунальный ресурс) — это тариф, умноженный на объем потребленного ресурса, который определяется по показаниям индивидуального и общедомового прибора учета либо на установленный уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ норматив.

Тариф — это цена потребляемого коммунального ресурса, которая выражается в отношении стоимости к единице потребления. Например, стоимость 1 кубометра воды (1 м3) или 1 Гкал (тепловой энергии).

Очень часто слышу заученную и взятую со слов соседей или из сети фразу: «Нам завышают тарифы». Если мы хотим быть с Вам грамотными и подкованными собственниками, давайте будем учиться «коммунальной грамоте».

О повышении тарифов на коммунальные услуги нас с Вами уведомляют с завидным постоянством и с определенной периодичностью по всем информационным ресурсам.

Маловероятно, что управляющая организация будет повышать именно тариф. За повышение (понижение) тарифа даже на одну копейку любой управляющей организации грозят серьезные штрафы. Тарифы на коммунальные услуги устанавливаются тарифным органом. Чаще всего это Региональная энергетическая комиссия. Поэтому маловероятно, что управляющие организации будут применять (менять) тарифы на коммунальные услуги самопроизвольно. Если действительно при начислении оплаты за коммунальную услугу применен неправильный тариф, то скорее всего, это может произойти по причине бухгалтерской ошибки. Человеческий фактор никто не отменял.

Еще раз повторю — тарифы на горячую, холодную воду, водоотведение, электроэнергию, газ и отопление утверждаются Региональной энергетической комиссией. Это неизменяемая часть начисления за коммунальную услугу.

Информация о тарифах в обязательном порядке должна быть размещена на сайте управляющей организации, в Ваших лифтовых холлах, на досках объявлений, в местах общего пользования. Если Вы не находите в общем доступе информации о применяемых тарифах — смело обращайтесь с Жилищную инспекцию с жалобой.

Собственнику если и спорить, то в части объема начисленных услуг.

Итак, второй показатель в начислении за коммунальную услугу — это объем, который выражается в гикокалориях (Гкал) отопления и горячей воды, кубических метрах воды, киловаттах в электроэнергии.

Объем коммунальной услуги начисляется исходя из показаний индивидуального и общедомового прибора учета либо по нормативу.

В данной главе мы разберем, как начисляются эти самые объемы коммунальных услуг в Ваших квитанциях, и что нужно делать, чтобы не переплачивать за начисленные коммунальные услуги ни рубля.

Именно в части объема за коммунальную услугу нужно оспаривать в суде начисления в ваших квитанциях. Но прежде чем идти в суд, давайте разберемся с начисленными и предъявленными к оплате объемами за услуги и основаниями для их перерасчета.

Как я уже сказала выше, объем за коммунальный ресурс начисляется исходя из показаний индивидуальных приборов учета. Если прибора нет или показания не сдаются — применяется норматив.

Если у Вас стоят приборы учета — все просто и понятно. В этом случае потребленный объем услуги умножается на тариф, и мы получаем цифру, необходимую к оплате.

НЕ забывайте, что ответственность за эксплуатацию индивидуальных приборов учета (ввод в эксплуатацию, сдача показаний прибора, повторный ввод в эксплуатацию) лежит на собственнике.

Если вы не занимаетесь обслуживанием индивидуального прибора учета, не сдаете показания, у управляющей организации будут самые законные основания применить начисления по услуге исходя из норматива.

---

Объем коммунальной услуги начисляется исходя из показаний индивидуального и общедомового прибора учета либо по нормативу.

Норматив — это то значение, которое применяют при начислении за коммунальный ресурс, если Вами не сдавались показания индивидуального прибора учета, либо в случае если прибора у вас нет или он считается вышедшим из строя (что, собственно, одно и тоже).

Так что же такое «норматив»? И в каком случае он применяется?

Норматив — это количественный показатель объема потребления коммунального ресурса, утверждаемый в установленном порядке органами государственной власти субъектов Российской Федерации и применяемый для расчета размера платы за коммунальную услугу при отсутствии приборов учета и в иных случаях, предусмотренных настоящими Правилами.

Норматив на коммунальную услугу — это расчетный среднемесячный объем потребления коммунального ресурса.

Если при начислении за коммунальную услугу применяется норматив, то расчет производится как произведение норматива по коммунальной услуге на количество зарегистрированных в жилом помещении человек.

В приложении даны варианты расчета за коммунальные услуги в виде схемы в случае применения при начислении показаний индивидуального прибора учета и норматива.

Здесь у нас появляется еще один новый компонент в расчете. Это так называемый «среднемесячный объем потребления коммунального ресурса».

Пункты 59—63 Постановления №354 подробно разъясняют порядок и основания применения расчета при начислении оплаты за коммунальные услуги по среднемесячному объему и по нормативу:

«Плата за коммунальную услугу определяется исходя из рассчитанного среднемесячного объема потребления коммунального ресурса потребителем, определенного по показаниям индивидуального прибора учета за период не менее 6 месяцев (для отопления — исходя из среднемесячного за отопительный период) объема потребления, а если период работы прибора учета составил меньше 6 месяцев — то за фактический период работы прибора учета, но не менее 3 месяцев (для отопления — не менее 3 месяцев отопительного периода) в следующих случаях и за указанные расчетные периоды:

а) в случае выхода из строя или утраты ранее введенного в эксплуатацию индивидуального прибора учета либо истечения срока его эксплуатации, определяемого периодом времени до очередной поверки, начиная с даты, когда наступили указанные события, а если дату установить невозможно — то начиная с расчетного периода, в котором наступили указанные события, до даты, когда был возобновлен учет коммунального ресурса путем введения в индивидуального, общего (квартирного), комнатного прибора учета, но не более 3 месяцев для жилого помещения и не более 2 месяцев подряд для нежилого помещения (за исключением коммунальной услуги по электроснабжению);

б) в случае непредставления потребителем показаний индивидуального, общего (квартирного), комнатного прибора учета за расчетный период, начиная с расчетного периода, за который потребителем не представлены показания прибора учета до расчетного периода (включительно), за который потребитель представил исполнителю показания прибора учета, но не более 3 расчетных периодов подряд (за исключением коммунальной услуги по электроснабжению);

в) начиная с даты, когда исполнителем был составлен акт об отказе в допуске к прибору учета, распределителям, до даты проведения проверки в соответствии, но не более 3 расчетных периодов подряд.

Хочу разъяснить более понятным языком: во всех перечисленных выше случаях при начислении за коммунальную услугу следующие три месяца Вам будут начислять оплату по среднемесячному объему, а потом будет применяться норматив.

Среднее значение объема за коммунальную услугу рассчитывается как сумма показаний индивидуального прибора учета за последние шесть месяцев поделенная на 6.

Через три месяца начисления за коммунальную услугу по среднему и три месяца расчета по нормативу управляющая организация имеет право (и скорее всего будет) применять повышающий коэффициент 1.5, проще говоря — умножать на 1.5. Расчет с коэффициентом 1.5 будет применяться при наличии технической возможности установки в помещении собственника (квартире) установки индивидуального прибора учета. Но при этом индивидуальный прибор учета коммунального ресурса не установлен.

Одно из оснований для начисления по нормативу звучит как «недопуск к прибору учета». Что это такое? Какие основания? Что за недопуск? И снова нам в помощь Постановление Правительства №354 (пп.59—63).

Разберемся в порядке расчета и применении норматива за коммунальную услугу при недопуске Исполнителя для снятия показаний индивидуальных приборов учета:

При недопуске 2 и более раз потребителем в жилое и (или) нежилое помещение исполнителя для проверки состояния индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета, проверки достоверности представленных сведений о показаниях приборов учета и при условии составления исполнителем акта об отказе в допуске к прибору учета показания такого прибора учета, предоставленные потребителем, не учитываются при расчете платы за коммунальные услуги до даты подписания акта проведения указанной проверки.

В случае непредоставления потребителем допуска в занимаемое им жилое помещение исполнителю по истечении предельного количества месяцев (3 месяца по среднему +3 месяца по нормативу), размер платы за коммунальные услуги рассчитывается с учетом повышающих коэффициентов до даты составления акта проверки.

В случае двукратного недопуска потребителем в помещение представителей гарантирующего поставщика (в отношении жилых домов или домовладений — сетевой организации) для установки индивидуальных приборов учета электрической энергии, ввода их в эксплуатацию, проверки состояния приборов учета, а также для проведения работ по обслуживанию приборов учета и их подключения к интеллектуальной системе учета электроэнергии плата за коммунальную услугу по электроснабжению рассчитывается исходя из нормативов потребления с применением к стоимости повышающего коэффициента 1.5, начиная с месяца, когда гарантирующим поставщиком был составлен повторный акт об отказе в допуске к прибору учета.

Если в ходе проводимой исполнителем проверки достоверности предоставленных потребителем сведений о показаниях индивидуальных приборов учета исполнителем будет установлено, что прибор учета находится в исправном состоянии, в том числе пломбы на нем не повреждены, но имеются расхождения между показаниями проверяемого прибора учета и объемом коммунального ресурса, который был предъявлен потребителем исполнителю и использован исполнителем при расчете размера платы за коммунальную услугу, исполнитель обязан произвести перерасчет размера платы за коммунальную услугу и направить потребителю требование о внесении доначисленной платы за предоставленные потребителю коммунальные услуги либо уведомление о размере платы за коммунальные услуги, излишне начисленной потребителю. Излишне уплаченные потребителем суммы подлежат зачету при оплате будущих расчетных периодов.

Перерасчет размера платы должен быть произведен исходя из снятых исполнителем в ходе проверки показаний проверяемого прибора учета.

При этом, если потребителем не будет доказано иное, объем (количество) коммунального ресурса в размере выявленной разницы в показаниях считается потребленным потребителем в течение того расчетного периода, в котором исполнителем была проведена проверка. То есть доначисление всего объема за услугу будет произведено за месяц, в котором была проведена проверка и составлен акт.

Здесь необходимо дать пояснения в виде словаря. В данной норме, как и во всем жилищном законодательстве, собственник — это Потребитель услуги, управляющая организация или Ресурсоснабжающая организация — Исполнитель услуги.

Но не все так просто и однозначно. В рамках вопроса допуска к ИПУ хочу обратить внимание на корреспондирующие друг другу обязанности управляющей организации и собственника, связанные с эксплуатацией индивидуальных приборов учета:

С одной стороны, в случае, если Индивидуальный прибор учета вышел из строя, Собственник (потребитель) обязан обеспечить устранение неисправности (п.81.13 Постановления №354).

С другой стороны, при непредоставлении потребителем исполнителю показаний индивидуального прибора учета в течение 6 месяцев подряд, исполнитель не позднее 15 дней со дня истечения указанного 6-месячного срока обязан провести указанную проверку и снять показания прибора учета (п.84 Постановления №354). Но скажу честно — про эти обязанности мало кто знает и уж тем более мало кто умеет их грамотно реализовывать. Вот для этого мы с Вами и проходим коммунальный ликбез.

Управляющая организация обязана производить контрольные снятия показаний индивидуальных приборов учета не чаще 1 раза в три месяца. Признаемся сами себе честно — на практике ни одна управляющая организация это требование не выполняет.

Но для того, чтобы правовые отношения между собственником и Управляющей организацией строились грамотно и эффективно при урегулировании вопросов, связанных с обслуживанием индивидуальных приборов учета, необходимо обратить внимание на я бы так сказала процедурные вопросы.

Для этого необходимо изучить вопрос о порядке уведомления со стороны управляющей организации для допуска в Вашу квартиру, предусмотренную все тем же Постановлением №354:

При надлежащем уведомлении со стороны управляющей организации (за 14 дней) собственник обязан обеспечить доступ в квартиру для снятия показаний индивидуального прибора учета. Если у собственника отсутствует возможность допустить в указанную дату и время, то он не позднее чем за два дня может уведомить УК и согласовать другое время и дату (п.81 Постановления №354).

На практике рекомендую не придираться к установленным законодательством срокам. Если собственник готов обеспечить доступ представителям управляющей организации для установки, ввода в эксплуатацию, для снятия показаний прибора учета, он всегда может договориться с управляющей организацией и согласовать время и дату доступа.

Если собственник откажется обеспечить доступ, будет составлен акт о недопуске. В последующем у управляющей организации появляется право требовать допуск в квартиру для снятия контрольных показаний индивидуальных приборов учета в судебном порядке.

Особого внимания заслуживают случаи, когда прибор учета коммунального ресурса считается (с точки зрения законодательства) вышедшим из строя:

Прибор учета вышел из строя в случаях, если (п.81.12 Постановления 354):

— Не отражаются результаты измерений;

— Нарушены пломбы и знаки поверки;

— Имеются механические повреждения прибора;

— Превышена допустимая погрешность;

— Достигнуто истечение межповерочного интервала.

Случаи 3—5 признаются несанкционированным вмешательством в работу индивидуального прибора учета. В этих случаях будет произведен расчет за коммунальную услугу, умноженный на 10. Про несанкционированное подключение будет рассказано дальше.

Среди наших собственников и жителей в наших домах есть крайне непорядочные и недобросовестные собственники. Непорядочность и недобросовестность наших собственников требует отдельной классификации.

Итак, ситуация первая: почему некоторые собственники получают счет за коммунальные услуги (особенно за электроэнергии и воду) в десятикратном размере? Это тот случай, когда управляющая организация обнаружит у собственника так называемое «Несанкционированное подключение» (п.62 Постановления №354).

При обнаружении осуществленного с нарушением установленного порядка подключения (далее — несанкционированное подключение) внутриквартирного оборудования потребителя к внутридомовым инженерным системам исполнитель обязан составить акт о выявлении несанкционированного подключения.

На основании акта о выявлении несанкционированного подключения исполнитель направляет потребителю уведомление о необходимости устранить несанкционированное подключение и производит доначисление платы за коммунальную услугу для потребителя, в интересах которого совершено такое подключение, за потребленные без надлежащего учета коммунальные услуги.

Доначисление размера платы в этом случае будет произведено исходя из объемов коммунального ресурса, рассчитанных как произведение мощности несанкционированно подключенного оборудования (для водоснабжения и водоотведения — по пропускной способности трубы) и его круглосуточной работы за период, начиная с даты осуществления несанкционированного подключения, указанной в акте о выявлении несанкционированного подключения, составленном исполнителем с привлечением соответствующей ресурсоснабжающей организации, а в случае невозможности установления даты осуществления несанкционированного подключения — с даты проведения исполнителем предыдущей проверки, но не более, чем за 3 месяца, предшествующие месяцу, в котором выявлено такое подключение, до даты устранения исполнителем такого несанкционированного подключения. В случае невозможности определить мощность несанкционированно подключенного оборудования, доначисление размера платы осуществляется исходя из объема, определенного на основании норматива потребления соответствующих коммунальных услуг с применением к такому объему повышающего коэффициента.

Второй случай, когда собственник квартиры, прекрасно зная, что такое норматив, заселяет в квартиру арендаторов, игнорируя ответственность за снятия и сдачу показаний индивидуальных приоров учета, а также игнорируя требования закона об ответственности за поверку и замену вышедшего за сроки эксплуатации прибора. Заселив квартирантов, такой гражданин наивно полагают, что те могут лить воду и жечь электроэнергию в неограниченных количествах. Ведь считать в таком случае будут одного собственника по нормативу? Дескать, пусть и считают.

Но жилищное законодательство (а именно Постановление Правительства №354) предписывает и устанавливает в таком случае для управляющей организации право составить так называемый «Акт фактического проживания», в котором будет зафиксировано, сколько граждан фактически проживает в квартире. И я уверена, что соседи с удовольствием такой акт подпишут! Более того, со стороны управляющей организации целесообразно написать заявление участковому или в Управление федеральной миграционной службы (УФМС), в котором необходимо указать, что в квартире проживают незарегистрированные граждане.

«В случае если квартира не оборудована индивидуальным приборами учета и исполнитель располагает сведениями о временно проживающих в жилом помещении потребителях, не зарегистрированных в этой квартире, исполнитель вправе составить акт об установлении количества граждан, временно проживающих в жилом помещении. Указанный акт подписывается исполнителем и потребителем, а в случае отказа потребителя от подписания акта — исполнителем и не менее чем 2 потребителями и членом совета многоквартирного дома, в котором не созданы товарищество или кооператив, председателем товарищества или кооператива, если управление многоквартирным домом осуществляется товариществом или кооперативом и органом управления такого товарищества или кооператива заключен договор управления с управляющей организацией».

Вы можете так же, как и управляющая организация, не писать никаких заявлений и не заниматься вопросом составления акта о фактическом проживании — это Ваше право. В таком случае, весь объем потраченных коммунальных ресурсов Вы будете оплачивать вместе с соседями.

Но и это еще не все. Некоторые собственники чаще всего не только ведут себя как нерадивые хозяева, так еще у них в квартире зарегистрирована вся родня. И не важно, что родственники в этой квартире никогда не были.

В итоге собственнику выставляют к оплате начисления за коммунальные услуги по количеству зарегистрированных лиц. Чаще всего такие собственники не следят за своей квартирой и индивидуальными приборами учета, копят долги и даже не желают разобраться в проблеме. И все у них виноваты, все плохие, а они молодцы.

Запомните — представители управляющей организации не будет бегать за Вами и проверять, где кто проживает фактически. У управляющей организации есть данные от паспортиста или из Управления Федеральной миграционной службы (подразделение Министерства внутренних дел) о том, сколько человек зарегистрировано. Исходя из этих данных, управляющая организация производит начисления за коммунальные услуги. И будет права.

У собственника в такой ситуации возникает обязанность обратиться в управляющую организацию и сообщить о том, кто проживает и не проживает в квартире фактически. Также необходимо предоставить платежные документы или справку о регистрации по другому адресу.

Вы — хозяин в своем доме и в своей квартире. Сделать в это в Ваших интересах. Так наведите же порядок в доме!

Далее необходимо на примере вопросов от самих собственников разобрать типичные ситуации, когда собственники, не отслеживая ситуацию с начислениями за коммунальные услуги, удивляются вновь появившимся цифрам в своих квитанциях. На этих примерах поясню, почему возникла проблема, что нужно делать, чтобы таких вопросов не было в будущем. Это также пошаговая инструкция.

Недавно в группе в соцсетях был задан вопрос: «Я собственник двухкомнатной квартиры. В квартире стоят счетчики на воду и электроэнергию. Водой и электроэнергией я не пользовалась. Целый год в квартире никто не жил. В марте был перерасчет за год и мне начислили сумму 1400 рублей. То есть за перерасход я должна заплатить за того, кто не платит. А такие в доме есть. За коммунальные услуги всегда добросовестно плачу. Могу ли я оспорить эту сумму и не платить?»

Во-первых, если Вы не живете в квартире, необходимо написать заявление в управляющую организацию и зафиксировать данный факт. Более того, необходимо вызвать представителей Управляющей организации и попросить опломбировать счетчики. Если не вызвали представителей и не опломбировали приборы учета, то снимайте ежемесячно показания и сдавайте в Управляющую организацию. Даже с нулевыми показаниями. Если собственник указанные действия не совершил, то не нужно удивляться появившимся чудесным образом цифрам в платежной квитанции.

Во-вторых, в данной ситуации сложно понять, о каком именно перерасчете идет речь. Если собственник не сдавал показания ИПУ, Управляющая организация могла начислять коммунальные услуги по нормативу. А может быть это перерасчет за коммунальные услуги на общедомовые нужды. Чтобы разобраться в проблеме, необходимо написать заявление в Управляющую организацию и попросить обосновать начисление за коммунальную услугу.

В-третьих, перерасход, о котором говорить собственник, как раз и получается из-за собственников, которые банально не следят за показаниями и приборами, полагая, что Управляющая организация должна сама догадаться о том, что собственник не живет в квартире.

В-четвертых, вы можете не платить. Но от того, что Вы молча, с гордо поднятой головой, не будете платить, вопрос не решится. К сожалению, такая позиция собственников постоянна, регулярна и стабильна. Я год не жила в квартире, откуда-то взялось начисление, могу ли я дальше с город поднятой головой не платить? Можете, долг останется, и его взыщут.

И еще один вопрос, заданный собственником, необходимо разобрать. «Ситуация такая: сегодня позвонили с Горгаза и сказали, что у меня долг большой. Выяснилось, что в квитанции указан один человек, а фактически прописано 2. Сейчас мне насчитали долг за 3 года. Это правомерно? Еще вопрос: данную квартиру я продала в 2022 году, но новый собственник не переоформил на себя договор на газ. Могут ли в этом случае с меня взыскать оплату или я уже никакого отношения к этой ситуации не имею».

Вот интересное кино получается! Собственник не видел три года, что в квитанции ему за газ считают за одного человека! И о чудо! Вдруг оказалось, что зарегистрировано два человека! Уважаемые собственники, поймите пожалуйста, что представители управляющей организации не будут стоят со свечкой или с журналом (кто как пожелает) около Ваших дверей и записывать, кто и с кем живет (или не проживает) в Вашей квартире.

Что делать? Сразу отвечу, что за двоих человек до 2022 года начислено правомерно. То, что собственник не следил за начислениями в квитанции, не проблема Горгаза. То, что не проинформировал о смене собственника, тоже не проблема Горгаза. Удобно закрывать глаза на строчку «Количество зарегистрированных», а потом возмущаться. За начислениями необходимо следить, и в первую очередь за информацией о количестве зарегистрированных в квартире лиц. Если произошла смена собственника, то необходимо написать заявление и уведомить о данном факте управляющую компанию и в Ресурсоснабжающую организацию (если заключен прямой договор). В подтверждение указанных доводов необходимо приложить копии документов (выписку из ЕГРН, копию договора купли-продажи или другого правоустанавливающего документа). В рассматриваемом случае необходимо попросить произвести перерасчет в связи со сменой собственника. Только после этого Горгаз произведет перерасчет. Ресурсник не будет предпринимать какие-либо действия только по той причине, что Вы считаете его плохим, незаконно начисляющим оплату за коммунальную услугу. И конечно же, необходимо следить за движением судебных дел в картотеке. Инструкция была дана ниже.

При разрешении вопросов, связанных с обслуживанием индивидуального прибора учета необходимо письменно фиксировать буквально каждый шаг, каждое действие. Независимо от того, какие действия с прибором учета необходимо производить: снятие контрольных показаний прибора учета, установку или снятие магнитных пломб, ввод в эксплуатацию прибора учета. Конечно, фиксировать все, то происходить с ИПУ, обязаны также представители Управляющей организации. Но и с собственника никто не снимал ответственности за данные процессы. Написать, обязать, проконтролировать, зафиксировать, подписать. Если представитель УК отказывается выполнять необходимые действия, необходимо сделать все самостоятельно, пригласить соседей, составить акт и подписать с соседями. Ни одно управляющая организация не сможет в таком случае проигнорировать Ваши действия.

Внимательный читатель (собственник, потребитель коммунальных услуг) резонно заметит — а как будет начисляться оплата за коммунальные услуги и применяться норматив, если в квартире никто не зарегистрирован?

Если в Вашей квартире никто не зарегистрирован, и никто не проживает, и при этом Вы не сдаете показания индивидуальных приборов учета, то не нужно рассчитывать на то, что Вы ничего не должны оплачивать.

В случае отсутствия постоянно и временно проживающих в жилом помещении граждан объем коммунальных услуг в указанных случаях рассчитывается с учетом количества собственников такого помещения.

В этом случае норматив по коммунальной услуге будет рассчитан исходя из количества собственников жилого помещения (квартиры или комнаты).

Аналогичные вопросы возникают при начислении за коммунальные услуги на общедомовые нужды — по показаниям общедомовых приборов учета (ОДПУ) (п.59.1, 59.2 Постановления №354).

С этим вопросом необходимо разобраться отдельно. Кто-то возразит — зачем? Ведь общедомовые приборы учета стоят где-то далеко за пределами моей квартиры. Какая моя проблема, что там происходит при обслуживании этого прибора? И каким образом это влияет на начисления в моей квитанции? Да и вообще, обслуживать ОДПУ обязана управляющая организация.

Но обо всем по порядку.

Что такое коммунальные услуги на общедомовые нужды? Приведу пример на услуге «Электроэнергия» и «Холодное водоснабжение». На сегодняшний день практически во всех домах и квартирах стоят индивидуальные приборы учета (ИПУ) в помещениях собственников и общедомовые приборы учета (ОДПУ). Каждый месяц собственники снимают показания ИПУ и направляют в управляющую организацию. В свою очередь, ежемесячно управляющая организация также снимает показания ОДПУ и также направляет данные поставщику коммунальных ресурсов. В итоге, разница между объемом ОДПУ и суммарным объемом всех ИПУ в многоквартирном доме и есть объем коммунальной услуги на общедомовые нужды. Электричество используется в освещении лестничных площадок. Вода также используется на общие нужды дома, например, управляющая организация использует воду для уборки подъездов и полива клумб, сейчас очень распространена во многих домах работа консьержей, которые также пользуются водой во время работы в подъезде. Все это и есть коммунальные услуги на общедомовые нужды.

На сегодняшний день есть особенность в законодательстве, связанная с коммунальными услугами на общедомовые нужды. Особенность заключается в том, что коммунальные услуги на общедомовые нужды теперь относятся к статье «Содержание жилья». В квитанции это выглядит таким образом: в верхней графе квитанции на оплату помимо непосредственно строчки «Содержание жилья» идет перечисление тех коммунальных услуг, по которым производится начисление на общедомовые нужды («ХВС на общедомовые нужды», «ГВС на общедомовые нужды», «Электроэнергия на общедомовые нужды»).

«Потребитель в многоквартирном доме вносит плату за коммунальные услуги по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению, предоставленные потребителю в жилом и нежилом помещении, потребитель в многоквартирном доме отдельно вносит плату за коммунальные услуги по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению, предоставленные потребителю в жилом или нежилом помещении, и плату за коммунальные услуги, потребленные при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме» (п.40 Постановления №354).

Начисление за коммунальные услуги на общедомовые нужды состоит из двух составляющих, как и при расчете коммунальных услуг на индивидуальное потребление — тариф по коммунальной услуге умноженный на объем.

И если с тарифом на коммунальную услугу все очевидно, так как тариф устанавливается Региональной энергетической комиссией, то при расчете за коммунальную услугу на общедомовые нужды нужно знать особенности, которые будут применяться в данном случае.

С точки зрения законодательства объем коммунальной услуги на общедомовые нужды определяется по формулам из Постановления Правительства №354 (№10—12 Приложения 2 Постановления №354). И здесь необходимо знать следующее.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 29 (2) Постановления Правительства №491 размер платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества при наличии коллективного (общедомового) прибора учета и отсутствии решений общего собрания собственников помещений, определяется в соответствии с подпунктом «а» настоящего пункта исходя из норматива потребления соответствующего вида коммунального ресурса в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме с последующим проведением перерасчета размера расходов на коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, в соответствии с пунктом 29 (3) настоящих Правил исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета по истечении каждого календарного года, при этом величина перерасчета учитывается равными долями в составе платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, в течение года, следующего за расчетным годом, а при прекращении управления многоквартирным домом лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, учитывается в составе платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, за последний месяц представления к оплате таким лицом платежного документа для внесения платы за содержание жилого помещения в таком многоквартирном доме.

И снова постараюсь перевести с юридического на человеческий язык. В соответствии с законодательством при расчете коммунальной услуги, потребляемой на общедомовые нужды начисление производится с применением не показаний общедомовых приборов учета, а с применением установленного за конкретную услугу норматива. Размер корректировки за коммунальные ресурсы, потребляемые в целях содержания общего имущества МКД может изменяться как в меньшую сторону, так и в большую сторону. На размер указанной корректировки влияет объем коммунальных услуг, потребленных на индивидуальное потребление в течение года, в том числе достоверность показаний индивидуальных приборов учета, установленных в помещениях МКД.

Но собственники могут решением общего собрания изменить порядок начисления за коммунальные услуги, потребляемые на общедомовые нужны исходя из показаний общедомового прибора учета.

Обратите внимание, что в соответствии с ч. 7 ст.45 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации. О том, как мотивировать управляющую организацию провести общее собрание собственников по таким крайне важным вопросам, я расскажу в главе, посвященной общим собраниям. Это будет первый совет в данной вопросе. Записывайте.

Но есть еще один лайфхак, который Вам необходимо запомнить или записать. Если собственник (даже один), а лучше инициативной группу, напишет заявление в жилищную инспекцию, в ответ можно добиться реакции от инспекторов жилищной инспекции в виде письма об информировании о соблюдении требований жилищного законодательства по инициированию созыва общего собрания собственников помещений МКД для принятия решения об определении размера расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в МКД по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета. Советую эту формулировку записать (она мной скопирована из одного из писем из Жилищной инспекции).

Если же собственниками такое решение не будет принято, то расчет будет производиться по нормативу, но в конце года управляющая организация будет обязана произвести перерасчет исходя из показаний общедомовых приборов учета.

Подводя итог вышесказанному, хочу обратить внимание читателя на следующее. Вы можете не писать в ГЖИ, можете не сдавать показания индивидуальных приборов учета в Управляющую организацию, можете не интересоваться, что происходит с Общедомовые приборами учета Вашего многоквартирного дома. И Ваши соседи могут также не интересоваться этими вопросами. В итоге Вы будете платить как говориться, «За себя, и за того парня» Решать Вам.

В случае выхода из строя общедомового прибора учета расчет услуг производится аналогично расчетам в случае выхода из строя индивидуального прибора учета. И также по аналогии с вышеуказанными нормами жилищного законодательства, если не сдаются показания ОДПУ, или если спор по вопросу исправности ОДПУ более трех месяцев не будет урегулирован с РСО (ресурсоснабжающей организацией), также будет применяться расчет по среднему, а через три месяца будет произведен расчет по нормативу.

«Плата за коммунальную услугу, предоставленную на общедомовые нужды, определяется исходя из среднемесячного объема потребления коммунального ресурса, определенного по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета за период не менее 6 месяцев (для отопления — исходя из среднемесячного за отопительный период объема потребления), если период работы прибора учета составил меньше 6 месяцев, то за фактический период работы прибора учета, но не менее 3 месяцев (для отопления — не менее 3 месяцев отопительного периода) — начиная с даты, когда вышел из строя коллективный (общедомовой) прибор учета, либо истек срок его эксплуатации, а если дату установить невозможно, то начиная с месяца, в котором наступили указанные события, до даты, когда был возобновлен учет коммунального ресурса путем введения в эксплуатацию соответствующего общедомового прибора учета, но не более трех месяцев подряд» (п.59.1 Постановления №354).

«Если период работы коллективного (общедомового) прибора учета составил менее 3 месяцев, плата за коммунальную услугу, предоставленную на общедомовые нужды, определяется исходя из нормативов потребления соответствующих коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества» (п.59.2 Постановления №354).

И снова переведу с юридического на простой язык. Если ОДПУ в Вашем доме вышел из строя, расчет будет производится следующие 3 месяца по среднему, далее — по нормативу. Среднее значение считается исходя из показаний за предыдущие 6 месяцев (сумма показаний ОДПУ объема услуги за 6 месяцев поделенная на 6), если прибор учета (ОДПУ) работал менее трех месяцев, то расчет сразу будет произведен исходя из норматива.

Вы скажете: «Запутала нас, то норматив, то среднемесячный расчет!» Даю расшифровку. Что касается вопроса о расчете при выходе из строя ОДПУ — в данном случае буду затрагиваться отношения между Управляющей организации и РСО. Управляющая организация по договору с РСО так же, как и собственники сдает показания ОДПУ и в ответ от ресурсников получает счет на оплату исходя из показаний ОДПУ. В дальнейшем объем услуги перевыставляется к оплате собственникам. Индивидуальное потребление ресурса начисляется по показания ИПУ, объем ресурса на общедомовые нужды — по нормативу. В дальнейшем при отсутствии решения общего собрания собственников о расчете по общедомовому прибору учета производится корректировка, о чем уже я пояснила. Вопрос о начислении по среднему возникает в случае, если ОДПУ (общедомовой прибор учета) выходит из строя. Основания и порядок расчета указан выше.

Поэтому общедомовой прибор учета — это не то, что расположено где-то там, за границей Ваших интересов — это тот прибор, от правильной работы и грамотного обслуживания которого со стороны управляющей организации зависит то, что непосредственно будет отражаться в начислениях Вашей квитанции.

Далее необходимо разобраться в начислениях за две услуги, которые стоят в коммунальных услугах особняком. Это коммунальные услуги «Электроэнергия» и «Отопление».

Почему именно «Электроэнергия», спросите Вы?

Потому что с 2020 года по услуге «Электроэнергия» произошло перераспределение ответственности между потребителем, управляющей организацией и гарантирующим поставщиком (ресурсоснабжающей организацией). Несмотря на «сухой» язык законодательства, не очень понятный большинству читателей, в этом вопросе крайне важно разобраться.

Далее тезисно обозначу основные моменты в законодательстве и дам пояснение (п.80.1 Постановления Правительства №354):

«Установка и эксплуатация индивидуальных приборов учета электрической энергии в многоквартирном доме, а также эксплуатация общедомовых приборов учета, осуществляются гарантирующим поставщиком (комментарий: чаще всего, гарантирующий поставщик — это ресурсоснабжающая организация).

Гарантирующие поставщики после истечения интервала между поверками приборов учета электрической энергии, в том числе не принадлежащих гарантирующему поставщику, осуществляют их поверку в течение срока их эксплуатации, установленного заводом-изготовителем, вместо их замены. Обязанности по организации проведения такой поверки и сопутствующие расходы несут гарантирующие поставщики.

Проведение гарантирующими поставщиками поверки приборов учета электрической энергии, установленных потребителями электрической энергии, допускается до 1 января 2025 г. С даты истечения интервала между поверками приборов учета электрической энергии и до проведения поверки, показания такого прибора учета электрической энергии используются для определения объемов потребления коммунальной услуги по электроснабжению.

---

В случае если в результате поверки прибора учета электрической энергии не подтверждено их соответствие метрологическим требованиям, то объем потребленной электрической энергии должен быть пересчитан.

В указанных случаях собственники или исполнитель (управляющая организация, товарищество) обеспечивают допуск гарантирующего поставщика к местам установки приборов учета для организации учета электрической энергии, в том числе для присоединения прибора учета электрической энергии к интеллектуальной системе учета электрической энергии (мощности).

Лицо, ответственное за содержание общего имущества многоквартирного дома (управляющая организация), обеспечивает допуск гарантирующего поставщика к местам установки общедомового прибора учета электрической энергии, а также к местам установки индивидуальных приборов учета электрической энергии вне границ указанных помещений, участие во вводе их в эксплуатацию.

Эксплуатация прибора учета — это выполнение действий, обеспечивающих функционирование прибора учета в соответствии с его назначением на всей стадии его жизненного цикла со дня допуска его в эксплуатацию до его выхода из строя, включающих в том числе осмотры прибора учета, техническое обслуживание (при необходимости) и проведение своевременной поверки.

Собственник жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме обязан обеспечить сохранность и целостность прибора учета электрической энергии, включая пломбы, а также иного оборудования, входящего в состав интеллектуальной системы учета электрической энергии (мощности), установленного внутри (в границах) такого помещения и нести перед гарантирующим поставщиком или сетевой организацией ответственность за убытки, причиненные неисполнением этой обязанности.

Гарантирующие поставщики обязаны обеспечить сохранность и целостность индивидуальных, установленных ими в отношении жилых и нежилых помещений и находящихся вне границ таких помещений многоквартирного дома (на площадках лестничных клеток, в коридорах, вестибюлях, холлах), электроснабжение которых осуществляется с использованием общего имущества в многоквартирном доме.

Собственники (пользователи) жилых и нежилых помещений многоквартирных домов, лица, ответственные за содержание общего имущества многоквартирного дома, не вправе демонтировать приборы учета электрической энергии, ограничивать к ним доступ, вмешиваться в работу каналов удаленного сбора, обработки и передачи показаний приборов учета, препятствовать их использованию для обеспечения и осуществления контроля коммерческого учета электрической энергии, в том числе проведению проверок целостности и корректности работы таких приборов учета».

Теперь постараюсь объяснить доступным языком.

В настоящее время с 2020 года ввод в эксплуатацию, эксплуатация и поверка ИПУ электроэнергии в многоквартирном доме осуществляется сетевой организацией или гарантирующим поставщиком (предприятия Энегросбыта и сетевые организации, поставляющие электроэнергию, в чьей собственности находятся сети).

Если Ваш электросчетчик находится в квартире, собственник несет ответственность за снятие показаний и его сохранность.

Если ИПУ вышел из строя, собственник незамедлительно должен об этом уведомить поставщика услуги (управляющую организацию) и обеспечить ремонт ИПУ.

Если электросчетчик находится в местах общего пользования, то гарантирующий поставщик обязан обеспечить ввод в эксплуатацию, снятие показаний, сверку правильности показаний счетчика, сохранность ИПУ (с 1 июля 2020 года).

Управляющая организация (гарантирующий поставщик, РСО) обязаны проводить проверки состояния индивидуальных приборов учета и проверки достоверности представленных собственниками показаний ИПУ не реже раза в год.

Если проверяемые приборы учета электрической энергии расположены в жилом помещении потребителя, то проверка должна проводиться не чаще 1 раза в 3 месяца.

Обратите внимание, что для счетчиков, расположенных в местах общего пользования, поверка допускается не реже раза в год, а для счетчиков, расположенных в местах общего пользования — не реже 1 раза в три месяца.

Собственник жилого помещения обязан обеспечить сохранность прибора учета (включая пломбы) электроэнергии, если он находится у него в квартире.

Допуск к общедомовым и индивидуальным приборам учета электроэнергии, которые расположены вне жилых помещений, обязана обеспечить управляющая организация.

В связи с этими изменениями в законодательстве изменились и правила начисления для оплаты за услугу «Электроэнергия» в случае выхода из строя прибора (п.59 Постановления Правительства №354):

Плата за коммунальную услугу «электроэнергия» определяется исходя из рассчитанного среднемесячного объема потребления коммунального ресурса, определенного по показаниям индивидуального прибора учета за период не менее 6 месяцев в случае, когда обязанность по установке индивидуальных приборов учета возлагается на гарантирующего поставщика в случае выхода из строя или утраты ранее введенного в эксплуатацию индивидуального прибора учета либо истечения срока его эксплуатации, интервала между поверками либо в случае непредставления показаний такого прибора учета за расчетный период, если указанные события наступили после 1 июля 2020 г. — начиная с даты, когда наступили указанные события, а если дату установить невозможно, то начиная с расчетного периода, в котором наступили указанные события, до даты, когда был возобновлен учет коммунального ресурса путем введения в эксплуатацию индивидуального прибора учета.

В случае:

— Выхода из строя индивидуального прибора учета (если ИПУ находится в квартире собственника)

— Не сдачи показаний прибора учета (в случае, если ИПУ находится в квартире собственника)

— Составления акта о недопуске (если ИПУ находится в квартире собственника)

Первые три месяца также будет произведен расчет по среднему, следующие периоды — по нормативу. При этом необходимо учитывать порядок распределения ответственности за эксплуатацию приборов учета, указанный выше.

Хочу обратить внимание читателей, что в данной главе я обратила внимание на особенности начисления за коммунальную услугу «Электроэнергия» тезисно, выделив ключевые моменты. Пунктами 81—83 Постановления Правительства №354 максимально подробно установлен порядок расчета по этой услуге, также подробно установлен и порядок обслуживания и эксплуатации наших с Вами электросчетчиков.

Услуга «Отопление»

Услуга «Отопление» — самая дорогая среди всех коммунальных услуг. Вполне логично, что вокруг этой услуги возникает немало споров и возражений. На сегодняшний день в многоквартирных домах помимо общедомовых устанавливаются индивидуальные приборы учета (в новых жилых комплексах установлены современный системы единого учета коммунальных услуг — и общедомовых, и индивидуальных). Собственники нежилых помещений уже с 2017 года работают на прямых договорах с поставщиками коммунальных ресурсов, в том числе по услуге «Отопление». Порядок начисления оплаты за услугу «Отопления» подробно отражен в ст. ст.42.1, 42.2 Постановления №354, где даны ссылки на формулы, согласно которым, в зависимости от наличия или отсутствия в многоквартирном доме общедомового и индивидуальных приборов учета производится расчет по услуге «Отопление». Данные формулы перечислены в приложении №2 Постановления №354. Из всех положений Постановления №354 постараюсь тезисно отобразить основные моменты при начислении услуги.

Общие моменты по оплате отопления

Принципы оплаты за отопление, которые существовали ранее, остаются неизменными:

— Расчетный период для оплаты коммунальных услуг устанавливается равным календарному месяцу, а плата за коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания (п.1 ст.155 ЖК РФ);

— Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам (ценам) для потребителей, установленным ресурсоснабжающей организации (п.36, 37 и 38 Постановления Правительства РФ №354);

— В случае если коммунальная услуга по горячему водоснабжению и отоплению готовится внутри дома с помощью ИТП (или крышной котельной), то потребитель оплачивает весь объем потребленного коммунального ресурса в виде тепловой энергии и холодной воды — по факту потребленного ресурса (абз. 3 п.40 и п.54 Постановления Правительства №354);

— Оплата коммунальной услуги по отоплению осуществляется одним из 2 способов: в течение отопительного периода, либо равномерно в течение календарного года (конечное решение принимается в каждом субъекте отдельно (абз. 1 п.42 (1) и абз. 1 п.42 (2) Постановления Правительства №354).

Особенности оплаты отопления зависят от наличия или отсутствия приборов учета, позволяющих агрегировать объем потребленных услуг.

Разберем установленные в законе варианты оплаты отопления раскрываются в п.42 (1) Постановления Правительства №354.

— Если в многоквартирном доме нет общедомового прибора учета тепловой энергии (ОДПУ), то размер платы за тепловую энергию и отопление определяется исходя из норматива, который устанавливает тарифный орган субъекта. В настоящее время все подобные нормативы имеют повышающие коэффициенты (абз. 2 п.42 (1) Постановления Правительства №354).

— Если в многоквартирном доме есть ОДПУ, но ни в одном жилом или нежилом помещении нет индивидуального теплосчетчика (ИПУ), то размер платы за коммунальную услугу по отоплению распределяется по площади каждого жилого или нежилого помещения, исходя из общего объема гигакалорий, которые потребил дом (абз. 3 п.42 (1) Постановления Правительства №354). В случае оплаты за отопление равномерно в течение календарного года, эти объемы корректируются исходя из прошлогоднего годового объема потребления.

— Если в многоквартирном доме есть ОДПУ, но хотя бы одно жилое или нежилое помещение имеет ИПУ, то размер платы за коммунальную услугу по отоплению определяется:

— На основании показаний ИПУ данного помещения;

— К плате по показаниям ИПУ добавляется плата за коммунальную услугу на содержание общего имущества, рассчитываемая по ОДПУ за вычетом потребления объема (количества) тепловой энергии, потребленного во всех жилых или нежилых помещения (абз. 4 п.42 (1) Постановления Правительства №354).

Таким образом, установка ИПУ не означает, что потребители перестают оплачивать общедомовое потребление!

Важно подчеркнуть, что установка теплосчетчиков не допускается в домах, имеющих вертикальную разводку (П.3 Критериев наличия (отсутствия) технической возможности установки индивидуального, общего (квартирного), коллективного (общедомового) приборов учета, утвержденных Приложением

№1 к приказу Минстроя России от 28.08.2020 г. N 485/пр.).

— Если в многоквартирном доме есть ОДПУ и одновременно все жилые или нежилые помещения имеют ИПУ, то размер платы за коммунальную услугу по отоплению определяется:

— по показаниям ИПУ;

— к начислению за отопление по показаниям ИПУ добавляется плата за коммунальную услугу на содержание общего имущества, рассчитываемая по ОДПУ за вычетом потребления объема (количества) тепловой энергии, потребленного во всех жилых или нежилых помещения (абз. 5 п.42 (1) Постановления Правительства №354).

В Правилах №354 введено условие, при котором можно не оплачивать отопление на содержание общего имущества:

— Если все помещения общего пользования не оснащены отопительными приборами или иными теплопотребляющими элементами внутридомовой инженерной системы отопления;

— Этот факт подтверждается технической документацией на многоквартирный дом.

В таком случае, норматив потребления коммунальной услуги по отоплению принимается равным нулю (абз. 6 п.42 (1) Постановления Правительства №354).

Основания для перерасчета за коммунальные услуги

Теперь мы перейдем к рассмотрению того вопроса, о котором я говорила в самом начале. Разобравшись в этом вопросе, Вы как минимум сможете уменьшить начисление за некачественно оказанные коммунальные услуги, заставить Вашу управляющую организацию оказывать услуги качественно и вовремя реагировать на Ваши возражения и претензии.

После того, как мы разобрали конструкцию начисления за коммунальную услугу, разберем основания для перерасчета за коммунальные услуги (ХВС, ГВС, Отопление, Газоснабжение, Вывоз ТКО, Электроэнергия). Для начала давайте разделим коммунальные услуги и жилищные. Жилищные услуги — это содержание жилья. Услугу по «Содержанию жилья» разберем ниже.

Порядок перерасчета размера платы за коммунальные услуги определен постановлением правительства России №354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».

Основание вытекает из Постановления №354 (пп. Г п.31), который указывает на обязанность управляющей организации производить непосредственно при обращении потребителя проверку правильности исчисления предъявленного потребителю к уплате размера платы за коммунальные услуги, задолженности или переплаты потребителя за коммунальные услуги, правильности начисления потребителю неустоек (штрафов, пеней) и немедленно по результатам проверки выдавать потребителю документы, содержащие правильно начисленные платежи. Выдаваемые потребителю документы по его просьбе должны быть заверены подписью руководителя и печатью исполнителя (при наличии).