Бесплатный фрагмент - Алгоритм управления проектами в недвижимости

Введение

Настоящая Методика разработана с целью оказания методической поддержки руководителям и специалистам по управлению проектов в недвижимости. Предполагает контроль за формированием и исполнением бюджета проекта. Подробно описана стадия формирования бизнес-плана инвестиционного проекта, для принятия инвестором решения о выборе проекта.

Рекомендуется для изучения и использования специалистам в недвижимости и банковской сфере, инвестиционным компаниям, студентам строительных специальностей для широкого круга профильных учебных заведений. Надеюсь, что по данной методике будет работать Сбербанк РФ при отборе достойных кандидатов по формированию портфеля кредитов. Словом, это тот инструмент, нехватка которого привела к затяжному кризису и без применения которой невозможно правильно управлять денежными средствами и употреблять их по назначению.

В данной методике в расчетах применяются рыночные цены как на покупные ресурсы, так и на реализуемую продукцию (товары, работы, услуги). Для целей оценки эффективности проектов, в отношении которых планируется применение трансфертного ценообразования, там, где это возможно, необходимо проводить оценку эффективности проекта в рыночных ценах. При этом, в резюме проекта необходимо указать о применении трансфертного ценообразования и осуществлении оценки эффективности проекта в рыночных ценах.

Методика направлена на обеспечение единого подхода к оценке эффективности инвестиционных проектов и унификацию содержания документации, предоставляемой для Совета директоров для принятия обоснованных решений.

Описательная (текстовая) и расчетная (таблицы) части бизнес-плана должны удовлетворять требованию уместности. Уместность предполагает обязательное и исключительное использование в бизнес-плане информации, способной повлиять на принятие решения о признании или не признании проекта эффективным. Иными словами, любая информация в бизнес-плане должна использоваться, упоминаться или участвовать в расчетах при определении эффективности. В случае нецелесообразности заполнения отдельных разделов бизнес-плана это должно быть детально аргументировано.

Бизнес-план инвестиционного проекта оформляется и подписывается в трех экземплярах: один экземпляр хранится у инициатора (инвестора) проекта, два экземпляра — для участников проекта и других заинтересованных сторон (в случае необходимости тиражируются).

1. Структура бизнес-плана инвестиционного проекта

Бизнес-план инвестиционного проекта — это документ, на основании которого инвестор (кредитор, акционер) принимает обоснованное решение о реализации инвестиционного проекта. В связи с этим, бизнес-план должен содержать всю необходимую информацию о планируемой деятельности и результатах реализации проекта с необходимой степенью проработки, расчеты эффективности и окупаемости инвестиций, анализ возможных рисков и методы их минимизации, а также другую важную информацию.

Настоящая методика предусматривает следующую структуру бизнес-плана инвестиционного проекта:

Титульный лист

1. Резюме Бизнес-плана ПРОЕКТА

1.1.Концепция проекта

1.2.Маркетинговый план

1.3.Производственный план

1.4.План персонала

1.5.Финансовый план

1.6.Оценка рисков

2. Концепция проекта

2.1. Цели и задачи реализации проекта

2.2. Конкурентные преимущества

2.3. Описание проекта

2.4. Участники проекта и их взаимоотношения

2.5. Возможности выхода из бизнеса

3. маркетинговый план

3.1. Анализ рынка и конкурентов

3.2. Позиционирование проекта на рынке

3.3. Обоснование доходной части проекта

4. Производственный план

4.1. Календарный график реализации проекта

4.2. Описание каналов реализации продуктов, проектов, технологий

4.3. Описание технологического процесса проекта и организация производства

4.4. Техническое задание на проведение тендеров (поставщики, подрядчики, проектировщики и др.)

5. План персонала

5.1. Состав проектной команды

5.2. Штатное расписание

5.3. Аттестация (квалификационные требования)

5.4. Стратегия подбора персонала

5.5. Мотивация персонала

6. Финансовый план

6.1. Профайл инвестиционного проекта

6.2. Инвестиционные затраты

6.3. Источники и структура финансирования

6.4. Бюджет

6.5. Показатели эффективности проекта

6.6. Анализ чувствительности проекта

7. Оценка рисков

7.1. Рыночные риски

7.2. Производственные риски

7.3. Финансовые риски

7.4. Юридические риски

8. Экспертиза предприятия-проектоустроителя

(обязателен для проектов на сторонних предприятиях)

8.1. Характеристика производственно-хозяйственной деятельности

8.2. Юридическая чистота и обременения

8.3. Оценка финансового состояния

8.4. Аудит персонала

8.5. Аудиторское заключение

9. Экспертиза БИЗНЕС-ПЛАНА

9.1. Концепция проекта

9.2. Маркетинговый план

9.3. Производственный план

9.4. План персонала

9.5. Финансовый план

9.6. Оценка рисков

10. Приложения

10.1. Резюме бизнес-плана проекта

10.2. Маркетинговый план (оригиналы документов)

10.3. Календарный график реализации проекта

10.4. Техническое задание на проведение тендеров (поставщики, подрядчики, проектировщики и др.)

10.5. Штатное расписание

10.6. Бюджет

10.7. Юридическое заключение

10.8. Экспертиза предприятия-проектоустроителя

10.9. Аудиторское заключение

10.10. Экспертиза бизнес-плана проекта

Предлагаемая структура бизнес-плана определяет объем предоставляемой информации по инвестиционному проекту. Если дополнительно необходимо привести важную информацию по проекту, не раскрытую в предложенном содержании, в структуру бизнес-плана дополнительно включается соответствующий раздел, либо данная информация оформляется отдельным приложением.

Документацию по инвестиционному проекту можно условно подразделить на документы 3-х порядков:

· Документ первого порядка — Резюме бизнес-плана инвестиционного проекта: содержит результирующую информацию и основные выводы всех разделов бизнес-плана и поэтому структура резюме повторяет структуру бизнес-плана. Этот документ позволяет сформировать мнение инвестора (кредитора, акционера) о проекте и ответить на вопрос: «Насколько интересен представленный проект?»;

· Документ второго порядка — собственно Бизнес-план инвестиционного проекта: содержит полную информацию о проекте, структурированную в соответствии с выше предложенными разделами. Это основной документ, комплексно и подробно характеризующий инвестиционный проект;

· Документы третьего порядка — приложения к бизнес-плану: содержат первоисточники документов, на основании которых разрабатывался бизнес-план проекта, а также дополняют, подтверждают, конкретизируют и расшифровывают информацию из бизнес-плана.

1. Методические рекомендации по разработке основных разделов бизнес-плана

2.1. Титульный лист

Титульный лист бизнес-плана инвестиционного проекта должен содержать следующую информацию:

— отметка об утверждении, Ф.И.О. и должность лица, утвердившего бизнес-план, дата утверждения;

— полное наименование инвестиционного проекта;

— наименование разработчика, Ф.И.О., должность и подпись ответственных лиц;

— Ф.И.О., должность и подпись лиц, согласовавших документ с указанием даты согласования.

Форма титульного листа приведена в приложении 1.

2.2. Резюме бизнес-плана проекта

Резюме бизнес-плана — это самостоятельный документ, содержащий основные положения всего бизнес-плана. Цель резюме — представить инвестору (кредитору, другим заинтересованным лицам) краткую и наиболее важную информацию о проекте, позволяющую оценить привлекательность проекта и степень его проработки.

Резюме составляется после разработки всех разделов бизнес-плана, а его структура полностью повторяет структуру бизнес-плана.

В бизнес-план проекта целесообразно включить 2 резюме: в начале бизнес-плана приводится краткое резюме (1—2 страницы), основная цель данного раздела — дать первоначальную информацию о проекте читателю бизнес-плана; в приложении к бизнес-плану приводится развернутое резюме, основная цель которого — сформировать мнение (оценку) читателя о проекте (объем резюме бизнес-плана — 10—30 страниц).

Краткое и развернутое резюме составляются по единому плану и содержат следующие разделы:

1.1. Концепция проекта

Описание бизнес-идеи (акцент на «изюминку»), продукта/услуги, принятая схема реализации проекта, основные участники проекта и распределение ролей, выход из бизнеса и др. существенные аспекты концепции проекта.

1.2. Маркетинговый план

Планируемые объемы реализации продукции/услуг, потенциал рынка, уровень конкуренции, конкурентные преимущества

1.3. Производственный план

Сроки строительства и выхода на запланированные объемы производства, характеристика используемой технологии производства

1.4. План персонала

Общее количество персонала, в том числе по группам, наличие квалифицированных кадров

1.5. Финансовый план

Потребность в инвестициях, в том числе по укрупненным статьям, источники финансирования, показатели эффективности

1.6. Оценка рисков

Описание наиболее существенных рисков проекта и их минимизация

2.3. Концепция проекта

Данный раздел бизнес-плана является ключевым — от того, насколько оптимально выбрана концепция проекта зависят показатели его эффективности и, следовательно, фактическая реализация проекта. В общем виде, главной целью разработки концепции проекта является выработка комплексного решения по максимально эффективному использованию ресурсов проекта (земли, прав собственности или аренды движимого и недвижимого имущества, технологий, лицензий и др.), принимая во внимание цели и интересы инвестора, базируясь на критериях финансовой, физической и юридической реализуемости.

Разрабатывая концепцию проекта, необходимо учитывать следующие факторы:

— макроэкономическая и микроэкономическая среда реализации проекта;

— соотношение цена/качество/создание конкурентных преимуществ при выборе применяемых технологий, оборудования, подрядчиков проекта и др.;

— возможные сроки строительства и ввода в эксплуатацию объектов инвестирования;

— альтернативные варианты использования ресурсов проекта;

— возможности привлечения сторонних инвесторов и варианты их участия в проекте;

— возможные риски реализации проекта;

— интересы потенциальных потребителей/покупателей услуг/товаров реализуемого проекта и некоторые другие.

Центральным элементом концепции проекта являются конкурентные преимущества, на основании которых появилась бизнес-идея. Таким образом, концепция проекта представляет собой комплексный способ реализации бизнес-идеи, оптимальный для рассматриваемого периода и максимизирующий изначальные конкурентные преимущества проекта в долгосрочной перспективе.

Важность правильного выбора концепции проекта подчеркивает тот факт, что на основании одного и того же набора ресурсов (земля, технологии, права и т.д.) и идентичности предоставляемых услуг/производимых товаров возможны как убыточные, так и эффективные проекты. Отсюда, основная задача менеджеров проекта — разработать такую концепцию, которая позволит достичь поставленных целей (ожидаемых результатов проекта) с минимальными затратами и рисками, тем самым, обеспечивая максимизацию эффективности реализации проекта.

Следует также отметить, что на начальном этапе рассмотрения проекта довольно сложно разработать оптимальную концепцию, поэтому на практике оценивают различные концепции проекта, выявляют «драйверы» эффективности (к примеру, через анализ чувствительности) и последовательно создают оптимальную концепцию.

2.3.1. Цели и задачи реализации проекта

Цель проекта — желаемый результат деятельности, достигаемый в пределах некоторого интервала времени.

Задача — желаемый результат деятельности, достижимый за намеченный интервал времени и характеризующийся набором количественных данных или параметров этого результата. Таким образом, цель становится задачей, если указан срок ее достижения и заданы количественные характеристики желаемого результата. Кроме того, очевидно, что цель — более общая категория, чем задача. Она достигается в результате решения ряда задач. Отсюда следует, что задачи можно упорядочить по отношению к целям. В этом кроется свойство множественности целей — каждая цель может быть декомпозирована на составляющие ее задачи или подцели.

Нахождение цели проекта равнозначно определению проекта и составляет важный этап в разработке концепции проекта. Для каждого проекта может быть построено множество взаимосвязанных целей, отражающих структуру самого проекта и его участников.

Основные цели инвестиционного проекта могут быть следующими:

— экономически выгодное вложение свободного собственного капитала;

— создание эффективного бизнеса, обеспечивающего высокую доходность в долгосрочном периоде (в количественном измерении);

— организация выпуска продукции, выполнения работ и оказания услуг, необходимых в процессе осуществления основной производственно-хозяйственной деятельности инициатора проекта;

— повышение эффективности деятельности компании через внедрение новой технологии, техническое перевооружение, реконструкцию действующего предприятия;

— разработка и организация выпуска нового или модернизированного изделия (оказания нового вида услуг);

— региональная и продуктовая диверсификация бизнеса;

— создание аффилированных структур, сопровождающих операционные товарно-финансовые потоки, финансово-инвестиционные проекты, операции, связанные с имуществом и активами и др.

2.3.2. Конкурентные преимущества

В основе концепции проекта — уникальные преимущества, которые обеспечат в долгосрочной перспективе конкурентные преимущества создаваемому бизнесу (такими преимуществами могут быть месторасположение земельного участка, эксклюзивные права, используемые технологии, наличие возможностей снижения первоначальных инвестиций и т.д.).

В данном разделе приводится перечень основных конкурентных преимуществ проекта, лежащих в основе концепции.

2.3.3. Описание проекта

Основной подраздел «Концепции проекта», целью которого является описание инвестиционного проекта с детализацией, необходимой инвестору для получения целостного представления о предлагаемом проекте.

Описание проекта можно выполнить по следующей схеме:

— описание бизнес-идеи, которая заложена в основу проекта, с описанием и кратким обоснованием наличия конкурентных преимуществ;

— краткое описание объекта инвестиций (основные характеристики производственного комплекса (мощности, используемые технологии и т.д.) или зданий (архитектурно-функциональная концепция, в том числе площади, этажность, конструктивные особенности и т.д.);

— оценка сроков и требуемого объема инвестиций для реализации проекта (полезно приводить удельные инвестиции на единицу мощности объекта);

— оценка будущих доходов проекта (среднегодовые объемы реализации продукции/услуг в натуральном выражении и среднегодовая выручка от реализации, среднегодовая чистая прибыль, планируемая доля рынка и т.д.). Приведенная информация должна дать представление о масштабах проекта;

— описание земельного участка, на котором планируется реализовать проект (географическое положение, права на данный участок, близость к сырьевым рынкам и рынкам сбыта, описание существующей инфраструктуры, в приложении приводится план участка);

— описание продукции/услуг, производимой/предоставляемых в результате реализации проекта, с указанием следующей информации:

— краткая характеристика продукта/услуги;

— потребности, которые продукт/услуга призваны удовлетворять (прямое и альтернативное использование/предназначение);

— соответствие национальным и международным стандартам качества;

— основные преимущества продукции/услуг (по возможности сравнить технические, качественные параметры своей продукции/услуги с той продукцией/услугой, которая сегодня имеется на рынке, их цены);

— время, в течение которого этот продукт/услуга будет новинкой на рынке (примерная оценка с учетом ранее сложившихся тенденций);

— патенты или авторские свидетельства, защищающие данный продукт и другая важная информация.

— описание и краткое обоснование принятой технологии реализации проекта (структурирование проекта). Здесь раскрываются предполагаемые источники и условия финансирования проекта, основные участники, их взаимоотношения и роли в проекте (в том числе сфера ответственности каждого), механизмы распределения результатов проекта между участниками и другая важная информация;

— краткое описание и обоснование стратегии выхода из проекта (подробно этот вопрос исследуется в соответствующем разделе бизнес-плана);

— резюме основных рисков проекта и технологии их снижения.

Предложенная структура описания проекта является примерной: в зависимости от специфики проекта необходимо включать дополнительную информацию. Единственный критерий — описание проекта должно содержать минимум информации, позволяющей получить целостное представление инвестора (кредитора или партнера) о проекте.

2.3.4. Участники проекта

В данном разделе необходимо в лаконичной форме представить информацию об основных участниках инвестиционного проекта — инициаторе, операторе, инвесторах, кредиторах, генеральных подрядчиках, проектировщиках, заказчиках, потенциальных потребителях продукции/услуг, планируемых поставщиках сырья и материалов и других заинтересованных сторонах. Кроме этого, акцентируется внимание на вновь создаваемых и действующих организациях — участниках проекта.

Информация по инициатору, оператору и инвесторам проекта предоставляется с указанием следующих данных:

— полное и сокращенное наименование организации;

— организационно-правовая форма организации;

— юридический адрес и каналы связи (телефон, факс, e-mail);

— сведения о руководителях, ответственных за реализацию проекта;

— уставные цели и основные направления деятельности организации;

— основные виды выпускаемой продукции (перечисляются) с указанием годовой мощности и объемов производства за последний период;

— включено ли предприятие в государственный реестр РФ предприятий-монополистов (федеральный, субъекта РФ, местный);

— размер и структура уставного капитала, сведения о фондах и стоимости акций и т. д. (данные приводятся в соответствии с учредительными документами на дату заполнения бизнес-плана);

— сведения об учредителях (участниках);

— сведения о членах органов управления учредителя организации;

— сведения о членах Совета Директоров (наблюдательного совета) организации. Какое количество акций (долей) находится у Совета и кто из Совета Директоров является владельцем наибольшего количества акций (долей);

— дочерние и зависимые общества организации;

— территориально обособленные подразделения (филиалы, цеха, представительства). Перечислить с указанием назначения и вида деятельности;

— краткая характеристика финансового состояния организации, основные показатели деятельности;

— опыт реализации подобных проектов;

— план инвестирования в другие компании (краткое описание), если такой имеется.

По другим участникам проекта информация предоставляется в сокращенной форме (наименование, адрес, контактные телефоны, наличие соответствующего опыта) с обязательным указанием роли участника в проекте.

Кроме этого, необходимо привести информацию о существующих договоренностях, контрактах, меморандумах о намерениях между участниками проекта.

В этом разделе обязательно приводится информация о планируемом распределении результатов реализации проекта между участниками.

2.3.5. Возможности выхода из бизнеса

В данном разделе производится анализ возможных вариантов выхода из проекта с позиций основных инвесторов на различных этапах реализации проекта. В частности, отражается следующая информация:

1. Анализ вариантов выхода из инвестиционного проекта. Формами выхода из инвестиционного проекта являются:

— отказ от реализации проекта до начала строительно-монтажных работ;

— продажа частично реализованного инвестиционного проекта в форме объекта незавершенного строительства;

— продажа инвестиционного объекта на стадии его эксплуатации;

— привлечение дополнительного паевого капитала с минимизацией своего паевого участия (на любой стадии реализации инвестиционного проекта);

— акционирование инвестиционного проекта с минимизацией своей доли акционерного капитала в проекте (на любой стадии реализации инвестиционного проекта);

— продажа реализуемого инвестиционного проекта по частям.

2. Оценка ликвидности инвестиционного проекта (бизнеса), которая включает ответы на следующие вопросы:

— кому этот проект потенциально интересен (заинтересованные стороны);

— насколько развит рынок покупки / продажи для данного типа бизнеса;

— насколько быстро можно продать бизнес;

— какие возможны потери и затраты на продажу инвестиционного проекта.

3. Оптимальный момент выхода из бизнеса.

Возможность выхода из проекта может быть представлена в качестве реального опциона на отказ. Наличие такого опциона у высокорисковых проектов (как на стадии инвестирования, так и эксплуатации) может оказаться ценным, особенно в отношении проектов со значительным потенциалом убытков. На каждом этапе проекта в случае изменения внешней среды (появления более сильных конкурентов, более эффективных технологий, неблагоприятного изменения ситуации на рынке и т.д.) инвестор может сопоставлять затраты на реализацию опциона на отказ с потенциальными убытками от продолжения участия в проекте. Если на определенном этапе ценность отказа от проекта становится более выгодной, чем его продолжение, то инвестору целесообразнее реализовать опцион и получить прибыль или, как минимум, зафиксировать убытки. Такой подход к инвестированным проектам позволяет учесть возможности менеджеров принимать оперативные решения и, таким образом, более объективно оценивать проекты.

2.4. Маркетинг

2.4.1. Анализ рынка и конкурентов

Данный раздел содержит следующую информацию:

— общая характеристика отрасли в России и мире. Динамика производства отдельных видов выпускаемой продукции (предоставляемых услуг) в России, темпы прироста (спада);

— количество предприятий в стране, относящихся к этой отрасли, их размеры, расположение, примерные доли рынка;

— удельный вес региона в районе расположения предприятия в общероссийском производстве данного вида продукции;

— уровень использования среднегодовой мощности предприятий отрасли по выпуску данных продуктов / оказания услуг;

— степень износа основных фондов основного вида деятельности по предприятиям отрасли, коэффициент обновления основных фондов по отрасли;

— характеристика оборудования в отрасли в целом и на отдельных предприятиях (возраст, импортное, отечественное);

— какие применяются технологии в отрасли, регламентируются ли они, (если да, то легко ли их изменить);

— уровень рентабельности продукта/услуги в среднем по отрасли;

— государственное регулирование отрасли;

— перспективы развития отрасли (расширение или сужение масштабов деятельности — на основе динамики индекса промышленного производства по отрасли);

— место предприятия в отрасли, является ли предприятие монополистом в отрасли. Представить долю предприятия в отрасли в динамике по объему продаж.

Сведения приводятся по данным статистических ежегодников, отраслевых обзоров, прогнозов Минэкономразвития РФ, а также на основе информации, имеющейся у маркетинговой службы предприятия или по итогам маркетингового исследования внешними консультантами. По результатам анализа делается вывод об общем фоне в отрасли, об изменении положения предприятия в отрасли, что позволяет перейти к анализу конкурентной среды.

После того, как исследован рынок на макроуровне, анализируется конкурентная ситуация и приводятся ответы на следующие вопросы:

— уровень конкуренции на рынке предполагаемой работы предприятия;

— как поделен рынок в стране на сферы доминирования отдельных предприятий;

— кто является основными конкурентами при реализации проекта (размер, расположение, их доля на рынке продукта/услуги, виды и объемы продукции, ценовая политика);

— слабые стороны предприятия по сравнению с конкурентами (в разрезе маркетинга и сбыта, уровня контроля качества, финансовых возможностей, используемых технологий и т.д.);

— какие факторы способствуют усилению конкуренции и наоборот;

— тенденции, возможности и прогноз деятельности конкурентов.

Заключительной информацией в разделе является перечень конкурентных преимуществ проекта с подробным обоснованием каждой позиции (в том числе с оценкой сроков действия преимуществ, рисков их утраты и т.д.).

В данном разделе должна быть представлена реальная оценка конкурентов. Необходимо акцентировать внимание инвестора на пробелах в стратегической политике конкурентов или недостатках характеристик продуктов/услуг конкурентов (если они имеются) для того, чтобы показать преимущества Инициатора проекта и его продукта.

2.4.2. Позиционирование проекта на рынке

Данный раздел раскрывает информацию о целевом сегменте рынка, основных покупателях продукции/услуг, планируемых маркетинговых мероприятиях в рамках стратегии маркетинга, т.е. ответ на вопрос, какую рыночную нишу займет проект (предлагаемая продукция или услуги) и что для этого необходимо предпринять и учесть.

Таким образом, в данном разделе целесообразно выделить следующие подразделы: «Потенциал целевого сегмента рынка и основные покупатели», «Маркетинговые мероприятия в период реализации проекта», «Организация маркетинговой службы».

2.4.2.1. Потенциал целевого сегмента рынка и основные покупатели

В этом подразделе необходимо дать ответы на следующие вопросы:

· какова емкость рынка, т.е. общая стоимость продуктов (услуг), которые покупатели определенного региона могут купить за определенный период времени (год, полугодие, квартал и др.). Потенциальная емкость рынка приводится в динамике на период составления бизнес-плана;

· какова степень насыщенности рынка;

· оценка доли рынка — потенциальной суммы продаж организации, т.е. той доли рынка, которую можно захватить, и максимальной суммы реализации, которую можно получить при имеющихся возможностях. Увеличится ли доля предприятия по мере расширения рынка.

После того, как потенциал рынка изучен, определяется тот сегмент рынка, который является главным для организации. После этого приводится описание структуры потребителей внутри этого сегмента. Приводятся сведения о количестве потребителей (заказчиков), об объемах, приходящихся на отдельных потребителей, о географической концентрации потребителей, их покупательной способности.

Приводятся копии договоров о намерениях, соглашений о сотрудничестве, комфортных писем от потенциальных покупателей продукции/услуг.

Кроме этого, в данном подразделе формулируются и анализируются факторы, влияющие на спрос на данную продукцию/услугу.

2.4.2.2. Маркетинговые мероприятия в период реализации проекта

Данный подраздел раскрывает следующую информацию:

— план рекламной кампании и оценка соответствующих затрат;

— методы стимулирования продаж;

— перечень мероприятий по обеспечению конкурентоспособности продукции/услуги (в том числе в перспективе), оценка затрат;

— послепродажное обслуживание.

В конце данного раздела формируется сводный бюджет маркетинговых затрат.

2.4.2.3. Организация маркетинговой службы

В данном подразделе формулируются цели и задачи маркетинговой службы предприятия, обосновывается организация собственной службы на предприятии, определяется структура службы маркетинга, ее численность.

2.4.3. Обоснование доходной части проекта

Данный раздел обосновывает предлагаемые цены на продукцию/услуги и описывает предполагаемые объемы реализации.

2.4.3.1. Ценообразование

В данном разделе бизнес-плана приводится описание стратегии ценообразования в сравнении с ценовой политикой основных конкурентов на аналогичные продукты (услуги).

Необходимо привести обоснование политики ценообразования на новый продукт (услугу):

— установление первоначально пониженных цен на этапе проникновения на рынок;

— установление цены с высокой долей прибыли — получение наибольшей прибыли;

— установление цен на уровне, обеспечивающем минимальную рентабельность (с учетом возврата инвестиций в срок, приемлемый для инвестора)

— обеспечение стабильности (для сложившегося ассортимента продукции в условиях действующего предприятия);

— возможные скидки с цены и условия их предоставления.

Для обоснования цены необходимо оценить спрос на продукт (услугу) в зависимости от изменения цены, оценить издержки и возможности их снижения, оценить цену с точки зрения ее достаточности для покрытия затрат в расчете на единицу продукта, провести анализ цен конкурентов на аналогичную продукцию (если имеется информация), оценить влияние цен конкурентов на ценовую политику предприятия, выявить причины различий с ценами конкурентов, проанализировать цены на замещающие продукты/услуги, указать на наличие/отсутствие ценовых ограничений (государственного регулирования).

2.4.3.2. Планируемые объемы реализации

В данном разделе в приведенной ниже форме представляются данные об объемах реализации продукции/услуг в натуральных показателях по периодам реализации проекта, равным шагу расчетов. Планируемые объемы должны быть обоснованы в разделе «Маркетинг».

Рекомендуется следующая форма предоставления информации:

************************************************************************

В случае, если планируемые объемы производства существенно не соответствуют планируемым объемам реализации, необходимо дополнительно представить график производства (по аналогичной форме)

Методика
разработки бизнес-плана инвестиционного проекта и анализ его эффективности

Содержание
Введение

Настоящая Методика под редакцией Лео Грамм разработана с целью оказания методической поддержки руководителям и специалистам при подготовке бизнес-плана инвестиционного проекта, а также при принятии инвестором решения о выборе проекта.

В данной методике в расчетах применяются рыночные цены как на покупные ресурсы, так и на реализуемую продукцию (товары, работы, услуги). Для целей оценки эффективности проектов, в отношении которых планируется применение трансфертного ценообразования, там, где это возможно, необходимо проводить оценку эффективности проекта в рыночных ценах. При этом, в резюме проекта необходимо указать о применении трансфертного ценообразования и осуществлении оценки эффективности проекта в рыночных ценах.

Методика направлена на обеспечение единого подхода к оценке эффективности инвестиционных проектов и унификацию содержания документации, предоставляемой для Совета директоров для принятия обоснованных решений.

Описательная (текстовая) и расчетная (таблицы) части бизнес-плана должны удовлетворять требованию уместности. Уместность предполагает обязательное и исключительное использование в бизнес-плане информации, способной повлиять на принятие решения о признании или не признании проекта эффективным. Иными словами, любая информация в бизнес-плане должна использоваться, упоминаться или участвовать в расчетах при определении эффективности. В случае нецелесообразности заполнения отдельных разделов бизнес-плана это должно быть детально аргументировано.

Бизнес-план инвестиционного проекта оформляется и подписывается в трех экземплярах: один экземпляр хранится у инициатора (инвестора) проекта, два экземпляра — для участников проекта и других заинтересованных сторон (в случае необходимости тиражируются).

Структура бизнес-плана инвестиционного проекта

Бизнес-план инвестиционного проекта — это документ, на основании которого инвестор (кредитор, акционер) принимает обоснованное решение о реализации инвестиционного проекта. В связи с этим, бизнес-план должен содержать всю необходимую информацию о планируемой деятельности и результатах реализации проекта с необходимой степенью проработки, расчеты эффективности и окупаемости инвестиций, анализ возможных рисков и методы их минимизации, а также другую важную информацию.

Настоящая методика предусматривает следующую структуру бизнес-плана инвестиционного проекта:

Титульный лист

— Резюме Бизнес-плана ПРОЕКТА

— Концепция проекта

— Маркетинговый план

— Производственный план

— План персонала

— Финансовый план

— Оценка рисков

— Концепция проекта

— Цели и задачи реализации проекта

— Конкурентные преимущества

— Описание проекта

— Участники проекта и их взаимоотношения

— Возможности выхода из бизнеса

— маркетинговый план

— Анализ рынка и конкурентов

— Позиционирование проекта на рынке

— Обоснование доходной части проекта

— Производственный план

— Календарный график реализации проекта

— Описание каналов реализации продуктов, проектов, технологий

— Описание технологического процесса проекта и организация производства

— Техническое задание на проведение тендеров (поставщики, подрядчики, проектировщики и др.)

— План персонала

— Состав проектной команды

— Штатное расписание

— Аттестация (квалификационные требования)

— Стратегия подбора персонала

— Мотивация персонала

— Финансовый план

— Профайл инвестиционного проекта

— Инвестиционные затраты

— Источники и структура финансирования

— Бюджет

— Показатели эффективности проекта

— Анализ чувствительности проекта

— Оценка рисков

— Рыночные риски

— Производственные риски

— Финансовые риски

— Юридические риски

— Экспертиза предприятия-проектоустроителя

(обязателен для проектов на сторонних предприятиях)

— Характеристика производственно-хозяйственной деятельности

— Юридическая чистота и обременения

— Оценка финансового состояния

— Аудит персонала

— Аудиторское заключение

— Экспертиза БИЗНЕС-ПЛАНА

— Концепция проекта

— Маркетинговый план

— Производственный план

— План персонала

— Финансовый план

— Оценка рисков

— Приложения

— Резюме бизнес-плана проекта

— Маркетинговый план (оригиналы документов)

— Календарный график реализации проекта

— Техническое задание на проведение тендеров (поставщики, подрядчики, проектировщики и др.)

— Штатное расписание

— Бюджет

— Юридическое заключение

— Экспертиза предприятия-проектоустроителя

— Аудиторское заключение

— Экспертиза бизнес-плана проекта

Предлагаемая структура бизнес-плана определяет объем предоставляемой информации по инвестиционному проекту. Если дополнительно необходимо привести важную информацию по проекту, не раскрытую в предложенном содержании, в структуру бизнес-плана дополнительно включается соответствующий раздел, либо данная информация оформляется отдельным приложением.

Документацию по инвестиционному проекту можно условно подразделить на документы 3-х порядков:

— Документ первого порядка — Резюме бизнес-плана инвестиционного проекта: содержит результирующую информацию и основные выводы всех разделов бизнес-плана и поэтому структура резюме повторяет структуру бизнес-плана. Этот документ позволяет сформировать мнение инвестора (кредитора, акционера) о проекте и ответить на вопрос: «Насколько интересен представленный проект?»;

— Документ второго порядка — собственно Бизнес-план инвестиционного проекта: содержит полную информацию о проекте, структурированную в соответствии с выше предложенными разделами. Это основной документ, комплексно и подробно характеризующий инвестиционный проект;

— Документы третьего порядка — приложения к бизнес-плану: содержат первоисточники документов, на основании которых разрабатывался бизнес-план проекта, а также дополняют, подтверждают, конкретизируют и расшифровывают информацию из бизнес-плана.

Методические рекомендации по разработке основных разделов бизнес-плана

2.1. Титульный лист

Титульный лист бизнес-плана инвестиционного проекта должен содержать следующую информацию:

— отметка об утверждении, Ф.И.О. и должность лица, утвердившего бизнес-план, дата утверждения;

— полное наименование инвестиционного проекта;

— наименование разработчика, Ф.И.О., должность и подпись ответственных лиц;

— Ф.И.О., должность и подпись лиц, согласовавших документ с указанием даты согласования.

Форма титульного листа приведена в приложении 1.

2.2. Резюме бизнес-плана проекта

Резюме бизнес-плана — это самостоятельный документ, содержащий основные положения всего бизнес-плана. Цель резюме — представить инвестору (кредитору, другим заинтересованным лицам) краткую и наиболее важную информацию о проекте, позволяющую оценить привлекательность проекта и степень его проработки.

Резюме составляется после разработки всех разделов бизнес-плана, а его структура полностью повторяет структуру бизнес-плана.

В бизнес-план проекта целесообразно включить 2 резюме: в начале бизнес-плана приводится краткое резюме (1—2 страницы), основная цель данного раздела — дать первоначальную информацию о проекте читателю бизнес-плана; в приложении к бизнес-плану приводится развернутое резюме, основная цель которого — сформировать мнение (оценку) читателя о проекте (объем резюме бизнес-плана — 10—30 страниц).

Краткое и развернутое резюме составляются по единому плану и содержат следующие разделы:

2.3. Концепция проекта

Данный раздел бизнес-плана является ключевым — от того, насколько оптимально выбрана концепция проекта зависят показатели его эффективности и, следовательно, фактическая реализация проекта. В общем виде, главной целью разработки концепции проекта является выработка комплексного решения по максимально эффективному использованию ресурсов проекта (земли, прав собственности или аренды движимого и недвижимого имущества, технологий, лицензий и др.), принимая во внимание цели и интересы инвестора, базируясь на критериях финансовой, физической и юридической реализуемости.

Разрабатывая концепцию проекта, необходимо учитывать следующие факторы:

— макроэкономическая и микроэкономическая среда реализации проекта;

— соотношение цена/качество/создание конкурентных преимуществ при выборе применяемых технологий, оборудования, подрядчиков проекта и др.;

— возможные сроки строительства и ввода в эксплуатацию объектов инвестирования;

— альтернативные варианты использования ресурсов проекта;

— возможности привлечения сторонних инвесторов и варианты их участия в проекте;

— возможные риски реализации проекта;

— интересы потенциальных потребителей/покупателей услуг/товаров реализуемого проекта и некоторые другие.

Центральным элементом концепции проекта являются конкурентные преимущества, на основании которых появилась бизнес-идея. Таким образом, концепция проекта представляет собой комплексный способ реализации бизнес-идеи, оптимальный для рассматриваемого периода и максимизирующий изначальные конкурентные преимущества проекта в долгосрочной перспективе.

Важность правильного выбора концепции проекта подчеркивает тот факт, что на основании одного и того же набора ресурсов (земля, технологии, права и т.д.) и идентичности предоставляемых услуг/производимых товаров возможны как убыточные, так и эффективные проекты. Отсюда, основная задача менеджеров проекта — разработать такую концепцию, которая позволит достичь поставленных целей (ожидаемых результатов проекта) с минимальными затратами и рисками, тем самым, обеспечивая максимизацию эффективности реализации проекта.

Следует также отметить, что на начальном этапе рассмотрения проекта довольно сложно разработать оптимальную концепцию, поэтому на практике оценивают различные концепции проекта, выявляют «драйверы» эффективности (к примеру, через анализ чувствительности) и последовательно создают оптимальную концепцию.

2.3.1. Цели и задачи реализации проекта

Цель проекта — желаемый результат деятельности, достигаемый в пределах некоторого интервала времени.

Задача — желаемый результат деятельности, достижимый за намеченный интервал времени и характеризующийся набором количественных данных или параметров этого результата. Таким образом, цель становится задачей, если указан срок ее достижения и заданы количественные характеристики желаемого результата. Кроме того, очевидно, что цель — более общая категория, чем задача. Она достигается в результате решения ряда задач. Отсюда следует, что задачи можно упорядочить по отношению к целям. В этом кроется свойство множественности целей — каждая цель может быть декомпозирована на составляющие ее задачи или подцели.